Emlak Vergisi Hesaplama
Emlak vergisinin ayda gerçekte ne kadar tuttuğunu hesaplayın ve yıllık artış sınırının etkisi dahil ileriye dönük projeksiyon görün.
Bilgileriniz
Alıcıların en sık unuttuğu rakam
Emlak vergisi, ev sahipliğinin konut kredisiyle hiç ilgisi olmayan en büyük sürekli maliyetidir ve alıcıların en sık gözden kaçırdığı kalemdir. Yerel yönetim tarafından alınır, hiç bitmez ve genellikle artar. 400.000 dolarlık bir evde yüzde 1,2 oranla yılda 4.800 dolar — ayda 400 dolar — eder; bu da çoğu kişinin sigortaya harcadığından fazladır.
Hesaplamada insanların takıldığı bir adım var: vergi değeri, piyasa değeri değildir. Birçok yargı bölgesi, evin satış fiyatının yalnızca bir kısmını (bazen yüzde 10 veya 20'sini) esas alır ve o küçük rakama daha yüksek bir nominal oran uygular. Bir bölgenin oranını diğeriyle, vergi değeri oranına bakmadan karşılaştırmak neredeyse hiçbir şey söylemez.
Muafiyetler daha sonra matrahı düşürür. Konut, yaşlılık, gazilik ve engellilik muafiyetleri yaygındır ve vergi tutarına değil vergi değerine uygulanır; dolayısıyla değerleri oranla birlikte ölçeklenir. Yüzde 1,2 oranında 25.000 dolarlık bir muafiyet yılda 300 dolar kazandırır.
Uzun vadede en çok önem taşıyan özellik, yıllık artışa getirilen sınırdır. Kaliforniya artışı yılda yüzde 2 ile sınırlar ve birkaç eyalette benzer kurallar vardır. Sınır, emlak vergisini öngörülebilir bir şeye dönüştürür ve uzun süreli malikleri verginin piyasa kadar hızlı artmasından korur. Bu sayfadaki örnekte yüzde 2'lik sınır, yüzde 5'lik piyasa artışına karşı on yılda 7.815 dolar kazandırıyor — otuz yılda çok daha fazlasını.
Emlak vergisi nasıl hesaplanıyor
Önce vergi değeri, sonra muafiyet, sonra oran. Projeksiyon, artış varsayımı ile varsa sınırın küçük olanını uygular.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Piyasa değeri |
Evin satılabileceği fiyat |
Vergi değeri oranı |
Piyasa değerinin vergilendirilen kısmı; yerel olarak belirlenir |
Muafiyet |
Oran uygulanmadan önce düşülen sabit tutar |
Oran |
Matraha uygulanan vergi oranı, yüzde olarak |
Sınır |
Vergi değerinin yılda ne kadar artabileceğine dair üst sınır |
Sınır varsa genellikle verginin kendisini değil vergi değerinin artışını sınırlar ve mülk el değiştirdiğinde çoğu zaman sıfırlanır. Bu yüzden aynı sokaktaki iki özdeş ev çok farklı vergi faturaları taşıyabilir.
Örnek: 400.000 dolar değerinde ev, yüzde 1,2 oran
Tam vergi değeri, muafiyet yok, yüzde 5 piyasa artışı ve yüzde 2 artış sınırı; 10 yıllık projeksiyon.
| Figure | Result |
|---|---|
| 400.000,00 $ | |
| 400.000,00 $ | |
| 4.800,00 $ | |
| 400,00 $ | |
| 13,15 $ | |
| %2,00 (sınır) | |
| 5.736,44 $ | |
| 936,44 $ (%19,5) | |
| 52.558,66 $ | |
| 7.815,22 $ |
Burada işi sınır yapıyor. Piyasa değerleri yüzde 5 artsaydı fatura onuncu yılda 5.997 dolara çıkardı; yüzde 2 sınırı onu 5.736 dolarda tutuyor. On yılda bu 7.815 dolar demek; otuz yıllık bir sahiplikte ise çoğu kişinin yıllık gelirinden büyük bir rakama dönüşür.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Emlak vergisini kontrol altında tutmak
Sadece orana değil, vergi değeri oranına bakın
Yüzde 50 vergi değeri üzerinden yüzde 2'lik oran, yüzde 100 üzerinden yüzde 1,2'lik orandan ucuzdur. Bölgeler arası manşet oranları vergi değeri oranına bakmadan karşılaştırmak, emlak vergisi araştırmasındaki en yaygın hatadır.
Hak ettiğiniz her muafiyeti talep edin
Konut, yaşlılık, gazilik ve engellilik muafiyetleri sıklıkla talep edilmediği için kullanılmaz. Gerçek para ederler: yüzde 1,2 oranında 25.000 dolarlık muafiyet, ev sahibi olduğunuz sürece her yıl 300 dolar demektir.
Vergi değeri yanlış görünüyorsa itiraz edin
Vergi değerleri çoğu zaman mülkü gezmeden toplu değerleme yöntemiyle belirlenir ve hatalar yaygındır. Yakın tarihli emsal satışları bulun, itiraz süresini öğrenin ve rakam yüksek görünüyorsa başvurun. Denemenin maliyeti genellikle sıfırdır.
Sınırın satışta korunup korunmadığını öğrenin
Birçok sınır, mülk el değiştirdiğinde piyasa değerine sıfırlanır; yani satın aldıktan sonraki yıl vergi faturanız sıçrayabilir. Önceki sahibin ne ödediğini ve değerleme dairesinin yeni matrah olarak neyi kullanacağını sorun — fark yılda binlerce dolar olabilir.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Piyasa değeri yerel vergi değeri oranıyla çarpılarak vergi değeri bulunur, varsa muafiyet düşülür ve kalan tutara oran uygulanır. Yüzde 100 vergi değeri ve muafiyetsiz 400.000 dolarlık bir ev, yüzde 1,2 oranla yılda 4.800 dolar, yani ayda 400 dolar öder.
Komşumun emlak vergisi neden farklı?
Genellikle mülkün en son ne zaman değerlendiği veya satıldığı yüzünden. Yıllık artış sınırı olan yerlerde sınır çoğu zaman satışta sıfırlanır; yani geçen yıl alınmış bir ev, yirmi yıldır aynı sahipte olan özdeş bir evden çok daha yüksek matrahtan vergilendirilebilir. Muafiyetler de hane başına değişir.
Vergi değeri oranı nedir?
Bir yargı bölgesinin piyasa değerinin ne kadarını vergilendirdiğidir. Bazı yerler yüzde 100, bazıları yüzde 10 veya 20 esas alıp buna karşılık gelen daha yüksek bir nominal oran uygular. Temel amaç, oranlar artırılırken manşet rakamın değişmemiş gibi görünmesini sağlamaktır.
Emlak vergisi her yıl artar mı?
Genellikle evet, ama her zaman aynı ölçüde değil. Sınır olan yerlerde artış, piyasa ne kadar hızlı hareket ederse etsin sınırla kısıtlıdır. Sınır yoksa fatura değerlemeyi takip eder. Yukarıdaki projeksiyon her iki durumu da gösterir.
Emlak vergisi vergiden düşülebilir mi?
Türkiye'de emlak vergisi, gelir vergisi beyannamesinde gider olarak dikkate alınabilen kalemler arasındadır; ancak durum gayrimenkulün niteliğine ve beyan şeklinize göre değişir. Bu hesaplayıcı vergi indirimlerini modellemez; kesin bilgi için mali müşavirinize danışın.