Konut Alım Gücü (Ne Kadarlık Ev Alabilirim?) Hesaplayıcı
Yıllık gelirinizi, mevcut borç taksitlerinizi ve peşinatınızı girin; bankaların kullandığı borç-gelir oranlarına göre alabileceğiniz en yüksek konut fiyatını ve aylık toplam ödemenizi görün.
Bilgileriniz
Bu hesaplayıcı ne yapar?
Bu araç, geliriniz ve mevcut borçlarınız üzerinden satın alabileceğiniz en yüksek konut fiyatını tahmin eder. Bankalar bir konut kredisi başvurusunu değerlendirirken iki orana bakar: konut giderinin gelire oranı (öne dönük oran) ve tüm borç taksitlerinizin gelire oranı (borç-gelir oranı, DTI). Geleneksel ölçü, konut giderinin brüt aylık gelirin %28'ini, toplam borç ödemelerinin ise %36'sını geçmemesidir. Hesaplayıcı bu iki sınırı birlikte uygulayarak hangisi daha kısıtlayıcıysa onu esas alır.
Konut gideri yalnızca taksitten oluşmaz. Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK), konut sigortası, bina yönetim gideri ve kredi tutarı evin değerine göre yüksekse eklenen ipotek sigortası primi de aylık maliyete dahildir. Bu kalemlerin bir kısmı evin fiyatına bağlı olarak ölçeklendiği için hesaplayıcı, fiyatı doğrudan çözen bir denklem kullanır: aylık gider bileşenlerinin toplamı, gelirinizin izin verdiği üst sınıra eşitlenir ve buradan konut fiyatı bulunur.
Sonuç size üç şey söyler: alabileceğiniz en yüksek konut fiyatı, bu fiyat için gereken kredi tutarı ve aylık toplam ödemenizin gelirinize oranı. Ayrıca hesaplayıcı, mevcut borçlarınızı kapattığınızda veya peşinatınızı artırdığınızda alım gücünüzün nasıl değiştiğini görmenizi sağlar. Bu iki kaldıraç genellikle en hızlı sonuç veren hamlelerdir: küçük bir kredi kartı borcunu kapatmak, aylık nakit akışınızı rahatlatarak alım gücünüzü doğrudan yükseltir.
Unutmayın: hesaplayıcının verdiği sayı, bankanın onaylayacağı tutarın üst sınırına yakın bir tahmindir, hedefi değil. Bankalar kredi geçmişinizi, çalışma sürenizi, peşinatın kaynağını ve konutun ekspertiz değerini de değerlendirir. Bu nedenle alım gücünüzün %90'ını kullanmak, beklenmedik masraflara (tapu harcı, taşınma, tadilat) yer bırakan sağlıklı bir yaklaşımdır.
Kullanılan formüller
Önce gelirin izin verdiği maksimum aylık konut gideri bulunur, sonra bu gidere karşılık gelen konut fiyatı çözülür.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Gelir |
Aylık brüt gelir (yıllık gelir ÷ 12) |
0,28 |
Öne dönük oran: konut giderinin gelire azami oranı |
0,36 |
Borç-gelir oranı: tüm borç taksitlerinin gelire azami oranı |
P&I katsayısı |
1 TL kredi için aylık anapara + faiz tutarı; amortisman formülüyle hesaplanır |
i |
Aylık faiz oranı (yıllık oran ÷ 12), n ise vade ayı sayısı |
peşinat |
Konut alımında peşin ödenen tutar; kredi tutarını azaltır |
Oranlar ülkeye ve kredi türüne göre değişir: bazı ülkelerde %28/36, bazılarında %31/43 veya daha yüksek sınırlar uygulanır, devlet destekli kredilerde ise esneklik artar. Hesaplayıcıdaki oran alanlarını kendi bankanızın ölçütlerine göre değiştirebilirsiniz.
Örnek: yıllık 60.000 TL gelir
Yıllık 60.000 TL brüt gelir, aylık 500 TL mevcut borç taksiti, 80.000 TL peşinat ve %6,25 faiz varsayımıyla alım gücünü hesaplayalım.
| Figure | Result |
|---|---|
| 5.000 TL | |
| 1.400 TL | |
| 1.300 TL | |
| 1.300 TL (daha kısıtlayıcı olan) | |
| Yaklaşık 261.000 TL | |
| Yaklaşık 181.000 TL | |
| Yaklaşık %31 | |
| Yaklaşık 1.290 TL |
Aylık 500 TL'lik mevcut borç, alım gücünüzü doğrudan 100 TL, yani yaklaşık 81.000 TL konut fiyatı aşağı çekiyor. Bu borcu kapatıp aynı gelirle yeniden hesapladığınızda üst sınır yaklaşık 342.000 TL'ye çıkar. Peşinatı 80.000 TL'den 120.000 TL'ye çıkarmak ise alım gücünü yaklaşık 42.000 TL artırır; hem daha az kredi çekersiniz hem aylık gideriniz düşer.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Alım gücünüzü artırmanın yolları
Küçük taksitli borçları kapatmak orandan daha etkilidir
Aylık 500 TL'lik bir kredi kartı veya ihtiyaç kredisi taksiti, borç-gelir oranınızı yükselterek alım gücünüzü on binlerce lira aşağı çeker. Başvurudan 3-6 ay önce bu taksitleri kapatmak hem oranı düşürür hem de kredi notunuzu iyileştirir.
Peşinatı artırmak iki taraflı kazanç sağlar
Daha yüksek peşinat, çekeceğiniz kredi tutarını azaltır; bu da hem aylık taksiti hem toplam faizi düşürür. Ayrıca kredi/değer oranı belirli eşiklerin altına indiğinde bankalar daha düşük faiz oranı sunabilir ve ek sigorta primi ortadan kalkar.
Gelirin belgelenebilir olması onay şansını belirler
Bankalar yalnızca belgeleyebildiğiniz geliri dikkate alır. Serbest çalışıyorsanız düzenli vergi beyannamesi, kira geliriniz varsa tapu ve kira sözleşmesi, prim veya yan geliriniz varsa bunu gösteren belgeler alım gücünüzü yukarı taşır. Başvurudan önce belge dosyanızı tamamlamak süreci hızlandırır.
Üst sınırın tamamını kullanmayın
Hesaplayıcının verdiği en yüksek fiyat, nakit akışınızın sınırında bir senaryodur. Bu sınırın %85-90'ında kalmak; taşınma, tadilat, beyaz eşya ve beklenmedik onarımlar için alan bırakır. Ayrıca faiz oranları yükseldiğinde veya geliriniz geçici olarak düştüğünde ödeme güçlüğü çekme riskinizi azaltır.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
28/36 kuralı nedir?
Kural, konut giderinizin brüt aylık gelirinizin en fazla %28'i, tüm borç taksitlerinizin toplamının ise en fazla %36'sı olması gerektiğini söyler. Bu eşiklerin altında kalmak, kredi başvurusunda onay şansını yükseltir ve ödeme güçlüğü riskini azaltır. Bazı bankalar ve devlet destekli programlar %43'e kadar çıkan esneklik tanır.
Hangi gelirler hesaplamaya dahil edilir?
Genellikle brüt maaş, düzenli ikramiye, belgelenebilir serbest meslek geliri, kira geliri ve nafaka gibi düzenli gelirler dikkate alınır. Fazla mesai ve prim gibi değişken gelirler son 1-2 yıllık ortalamayla değerlendirilir. Belgesiz veya düzensiz gelirler kredi değerlendirmesinde genelde sayılmaz.
Mevcut kredim alım gücümü ne kadar düşürür?
Mevcut her taksit, borç-gelir oranınızı doğrudan artırır ve alım gücünüzü taksit tutarının yaklaşık 160 katı kadar azaltır. Örneğin aylık 500 TL'lik bir taşıt kredisi taksiti, %28/36 kuralıyla, alabileceğiniz konut fiyatını yaklaşık 80.000 TL düşürür; aylık 1.000 TL'lik bir taksit ise etkiyi iki katına çıkarır. Bu nedenle başvurudan önce kapatılabilecek taksitleri kapatmak en verimli hazırlıktır.
Peşinatım yetersizse ne yapabilirim?
Seçenekler ülkeye göre değişir: daha yüksek kredi/değer oranına izin veren kredi programları, ipotek sigortalı krediler, aile desteği veya daha düşük fiyatlı bir konutla başlamak. Peşinat oranı düştükçe aylık taksit ve toplam faiz artar; bu nedenle asgari peşinatla alım yapmak mümkün olsa da maliyeti belirgin biçimde yükselir.
Hesaplayıcı neden emlak vergisi ve sigortayı da ekliyor?
Bankalar kredi değerlendirmesinde yalnızca taksite değil, konutun toplam aylık maliyetine bakar. Emlak vergisi ve sigorta her yıl ödenen zorunlu giderlerdir; bu kalemler hesaba katılmadığında alım gücü olduğundan yüksek görünür ve bütçe sıkışır. Hesaplayıcı bu kalemleri ekleyerek gerçekçi bir üst sınır verir.
Kira ödemek mi, konut kredisi taksiti ödemek mi daha mantıklı?
Bu karşılaştırma yalnızca tutara bakılarak yapılamaz. Kredi taksiti sabit kalırken kiralar zamanla artar; buna karşılık ev sahibi olmak bakım, onarım ve vergi yükü getirir, ayrıca peşinatın alternatif getirisi vardır. Yaşam süreniz, peşinat birikiminiz ve faiz oranı beklentiniz bu kararı belirler.