Refinansman (Yeniden Finansman) Hesaplayıcı
Mevcut kredi bakiyenizi, eski ve yeni faiz oranını ve refinansman masraflarını girin; aylık tasarrufunuzu, başabaş noktasına kaç ayda ulaşacağınızı ve ömür boyu faiz farkını görün.
Bilgileriniz
Bu hesaplayıcı ne yapar?
Refinansman, mevcut kredinizi kapatıp yerine yeni koşullarla bir kredi almanızdır. Amaç genellikle daha düşük faiz oranı, daha düşük aylık taksit, daha kısa veya daha uzun vade ya da değişken faizden sabit faize geçmektir. Bu hesaplayıcı, mevcut kredinizin kalan bakiyesini ve faiz oranını yeni teklifle karşılaştırarak aylık ödemenizin ne kadar değişeceğini, refinansman masraflarını kaç ayda geri kazanacağınızı ve seçilen karşılaştırma ufku boyunca toplam faiz farkını gösterir.
En kritik kavram başabaş noktasıdır: refinansman için ödediğiniz masrafların (tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek tesis masrafı, erken ödeme tazminatı) aylık tasarrufunuzla kaç ayda karşılandığıdır. Örneğin masraflar 30.000 TL ve aylık kazancınız 1.000 TL ise başabaş noktası 30 aydır. Evinizi bu süreden önce satar veya krediyi kapatırsanız, refinansmandan zarar edersiniz. Bu yüzden hesaplayıcı başabaş süresini, kalan vadenizle karşılaştırmalı olarak sunar.
İkinci önemli nokta vade tuzağıdır. Aylık taksiti düşürmenin en kolay yolu vadeyi uzatmaktır; ancak bu genellikle toplam faizi artırır. 20 yıllık kalan vadesi olan bir krediyi 30 yıla yayarak "tasarruf" ettiğinizi düşünmek yaygın bir hatadır: aylık ödemeniz düşer ama toplamda daha fazla faiz ödersiniz. Hesaplayıcı bu nedenle ömür boyu faiz karşılaştırmasını, iki kredi için de geçerli olan daha kısa ufuk üzerinden yapar ki karşılaştırma dürüst olsun.
Refinansman her zaman doğru karar değildir. Kalan vadeniz kısa, kalan bakiyeniz küçük veya yeni oran ile eski oran arasındaki fark küçükse, masrafları karşılamak yıllar alabilir. Tipik bir ölçü, faiz oranı farkının en az 0,75-1 puan olması ve kalan vadenin en az 3-5 yıl olmasıdır. Hesaplayıcıya kendi rakamlarınızı girip başabaş süresini kalan vadenizle karşılaştırdığınızda, kararın net olup olmadığını birkaç dakikada görebilirsiniz.
Kullanılan formüller
Aylık tasarruf iki taksitin farkıdır; başabaş süresi masrafların bu tasarrufla bölünmesiyle bulunur.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
P |
Kalan kredi bakiyesi (yeni kredinin anaparası) |
i |
Aylık faiz oranı; eski kredi için mevcut oran, yeni kredi için teklif edilen oran kullanılır |
n |
Kalan vade (ay); yeni kredi için seçtiğiniz yeni vade |
A_eski / A_yeni |
Mevcut ve yeni kredinin aylık anapara + faiz taksiti |
Başabaş |
Masrafların tasarrufla kapatılması için geçmesi gereken ay sayısı |
Ufuk |
İki krediden kısa olan vade; ömür boyu faiz karşılaştırması bu süre üzerinden yapılır |
Refinansman masraflarına tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek tesis masrafı, sigorta primleri ve eski krediyi kapatırken ödenen erken ödeme tazminatı dahil edilmelidir. Aylık tasarruf sıfır veya negatifse başabaş süresi tanımsızdır: bu durumda refinansman maliyeti hiçbir zaman geri kazanılmaz.
Örnek: %7,5'ten %5,75'e refinansman
250.000 TL kalan bakiye, mevcut faiz %7,5, kalan vade 25 yıl; yeni teklif %5,75 ve 25 yıl, masraflar 12.000 TL.
| Figure | Result |
|---|---|
| 250.000 TL | |
| %7,5 / 25 yıl | |
| %5,75 / 25 yıl | |
| 1.847 TL | |
| 1.573 TL | |
| 274 TL | |
| 3.288 TL | |
| 44 ay (yaklaşık 3,7 yıl) | |
| Yaklaşık 82.200 TL |
44 ay sonra masraflar geri kazanılıyor ve sonraki 20 yıl boyunca her ay 274 TL cebinizde kalıyor; toplam faiz farkı 82.200 TL'yi buluyor. Ancak evi veya krediyi 3,5 yıldan önce kapatacaksanız bu refinansman zarar ettirir. Karar verirken başabaş süresini planladığınız oturma süresiyle mutlaka karşılaştırın.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Refinansman kararını doğru vermek
Başabaş süresini planladığınız oturma süresiyle karşılaştırın
Refinansman yalnızca başabaş noktasından sonra kâra geçer. Evinizi o süreden önce satmayı veya krediyi kapatmayı planlıyorsanız masraflar boşa gider. Kural olarak planladığınız oturma süresi, başabaş süresinin en az iki katı olmalıdır.
Vadeyi uzatarak taksit düşürmenin bedelini görün
Yeni krediyi daha uzun vadeye yaymak aylık yükü azaltır ama toplam faizi artırabilir. Kalan 20 yılı 30 yıla çevirmek çoğu senaryoda ömür boyu daha fazla faiz ödemeniz anlamına gelir. Taksiti düşürmek zorunda değilseniz, vadeyi koruyarak oranı düşürmek en verimli refinansmandır.
Kapanış masraflarını krediye eklemek yerine nakit ödeyin
Masrafları yeni krediye eklediğinizde anapara büyür ve vade boyunca bu tutar için de faiz ödersiniz. 12.000 TL'lik bir masrafı 25 yıllık krediye eklemek, gerçekte iki-üç katına mal olabilir. Nakit ödeme imkânınız varsa bunu tercih edin.
Birden fazla teklifi aynı gün toplayın ve pazarlık edin
Faiz oranları kadar tahsis ücreti ve sigorta zorunlulukları da bankadan bankaya değişir. İki-üç bankadan aynı hafta içinde yazılı teklif almak, hem oran hem masraf tarafında pazarlık gücü verir. Ayrıca mevcut bankanızdan da yapılandırma teklifi isteyin; dosyanız ellerinde olduğu için genelde rekabetçi bir teklif verirler.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Refinansman ne zaman mantıklıdır?
Genellikle üç koşul birlikte sağlandığında: yeni faiz oranı mevcut orandan en az 0,75-1 puan düşükse, kalan vadeniz en az 3-5 yıl ise ve başabaş süresi planladığınız oturma süresinden belirgin biçimde kısaysa. Bu koşullar sağlanmıyorsa masraflar tasarrufu götürür ve refinansman zarar ettirir.
Başabaş noktası (break-even) nasıl yorumlanır?
Başabaş noktası, refinansman masraflarının aylık tasarrufla kaç ayda karşılandığını gösterir. 30 ay çıkan bir başabaş, ilk 30 ay boyunca hiçbir kazanç sağlamadığınız anlamına gelir; gerçek kazanç 31. aydan itibaren başlar. Krediyi başabaş noktasından önce kapatırsanız toplamda zarardasınız demektir.
Refinansman masrafları neleri kapsar?
Kredi tahsis ücreti, ekspertiz (değerleme) ücreti, ipotek tesis ve terkin masrafı, tapu işlem gideri, zorunlu sigortalar ve eski kredinin erken kapatılmasından doğan erken ödeme tazminatı başlıca kalemlerdir. Bu masraflar kredi tutarının %2-5'i kadar olabilir; hesaplamaya mutlaka tamamını yansıtın.
Refinansman kredi notumu etkiler mi?
Kısa vadede yeni bir kredi başvurusu ve mevcut hesabın kapanması nedeniyle notunuz bir miktar dalgalanabilir. Ancak taksitlerinizi zamanında ödemeye devam ettiğinizde, borç-gelir oranınız düştüğü ve kredi geçmişiniz uzadığı için orta vadede notunuz genellikle iyileşir. Birden fazla bankaya aynı anda başvurmak yerine ön onay almak daha az olumsuz etki yaratır.
Sabit faizden sabit faize geçmek mi, değişkene geçmek mi?
Sabit faiz, vade boyunca taksitinizi bilmenizi sağlar ve bütçe güvenliği verir. Değişken faiz başlangıçta daha düşük olabilir ama oran yükseldiğinde taksitiniz de yükselir. Refinansman fırsatını, faizlerin tarihsel olarak düşük olduğu bir dönemde uzun süre sabitlemek için kullanmak, öngörülebilirlik açısından genellikle daha güvenli bir tercihtir.
Aynı bankada yapılandırma yapmak daha mı avantajlı?
Mevcut bankanızda yapılandırma genellikle daha az evrak ve daha kısa süre gerektirir; ipotek tesis masrafı doğmayabilir. Ancak oran ve masraf açısından rekabetçi olmayabilir. En sağlıklı yol, kendi bankanızdan ve en az iki rakip bankadan yazılı teklif alıp toplam maliyeti karşılaştırmaktır.