Kapanış Masrafları Hesaplayıcı
Evin fiyatını, kredi tutarını ve masraf kalemlerini girin; kapanışta cebinizden çıkacak toplam nakdi kalem kalem ve ev fiyatına oranıyla görün.
Bilgileriniz
Bu hesaplayıcı ne yapar?
Bir ev alırken gereken para yalnızca peşinattan oluşmaz. Kapanış masrafları; kredi veren kurumun dosya masrafı ve tahsis ücreti, üçüncü taraf hizmet bedelleri (ekspertiz, tapu ve ipotek tescili), kapanışta peşin ödenen emlak vergisi ve sigorta payları ile bankanın emanet hesabında bulundurmanızı istediği avans payından oluşur. Bu hesaplayıcı, bu kalemleri tek tek toplar ve kapanış günü elinizde olması gereken toplam nakdi gösterir.
Masrafların önemli bir kısmı kredi veren kurumun ücretleridir ve bankadan bankaya belirgin biçimde değişir. Tahsis ücreti çoğu zaman kredi tutarının yüzdesi olarak alınır; bunun dışında ekspertiz, ipotek tesisi ve hesap açılışı gibi sabit kalemler de bulunur. Kapanışta istenen bu kalemler pazarlığa açıktır ve teklif karşılaştırırken yalnızca faiz oranına bakmak, toplam maliyette ciddi bir farkı gözden kaçırmanıza neden olur.
Diğer büyük kalem ön ödemeli tutarlar ve emanet hesabı avansıdır. Emlak vergisi ve konut sigortası gibi giderler yılın belirli dönemlerinde toplu ödendiği için, banka kapanışta sizden birkaç aylık payı peşin alır ve sonrasında her taksitinize aylık pay ekler. Ayrıca hesapta belirli bir güvenlik payı bulundurmanız istenir; bu avans gerçek bir harcama değildir, ilerideki ödemelerinizin karşılığıdır, fakat kapanış günü elinizde bulunması gerekir.
Bu kalemler toplandığında ortaya çıkan tutar, ev fiyatının küçümsenmeyecek bir yüzdesine denk gelir ve peşinatı son kuruşuna kadar kullanan alıcılar için sürpriz olur. Hesaplayıcı, toplam masrafı ev fiyatına oranlayarak bu büyüklüğü somutlaştırır. Böylece hem peşinat hem kapanış masrafları hem de taşınma gibi ek giderler için gerçekçi bir nakit planı yapabilirsiniz.
Kullanılan formüller
Kapanış masrafları kalem kalem toplanır, ardından peşinatla birlikte kapanışta gereken toplam nakit bulunur.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Tahsis ücreti |
Kredi veren kurumun dosya masrafı ve tahsis ücreti; genellikle kredi tutarının yüzdesi |
Üçüncü taraf masrafları |
Ekspertiz, tapu işlemleri ve ipotek tescili gibi hizmet bedelleri |
Ön ödemeli vergi |
Kapanışta peşin ödenen emlak vergisi payı: yıllık vergi ÷ 12 × ön ödemeli ay sayısı |
Ön ödemeli sigorta |
Kapanışta peşin ödenen konut sigortası payı: yıllık sigorta ÷ 12 × ön ödemeli ay sayısı |
Emanet avansı |
Bankanın emanet hesabında bulundurmanızı istediği güvenlik payı |
Peşinat |
Ev fiyatından kredi tutarı düşüldükten sonra kalan, satıcıya ödenen tutar |
Ön ödemeli vergi ve sigorta, yıllık tutarın 12'ye bölünüp ön ödemeli ay sayısıyla çarpılmasıyla bulunur. Emanet avansı gerçek bir gider değil, ilerideki ödemeler için hesapta tutulan payıdır; buna rağmen kapanış günü nakit olarak hazır bulunması gerekir. Tapu harcı, taşınma ve tadilat gibi kalemler bu hesabın dışındadır.
Örnek: 400.000 $ ev, 320.000 $ kredi
400.000 $ değerinde bir ev, 320.000 $ kredi, kredi tutarının %1'i kadar tahsis ücreti, 2.500 $ üçüncü taraf masrafı, 6 aylık ön ödemeli vergi ve sigorta, yıllık 3.600 $ emlak vergisi ve yıllık 1.800 $ konut sigortası varsayımıyla kapanış masraflarını hesaplayalım.
| Figure | Result |
|---|---|
| 400.000 $ | |
| 320.000 $ | |
| 3.200,00 $ | |
| 2.500,00 $ | |
| 1.800,00 $ | |
| 900,00 $ | |
| 900,00 $ | |
| 3.200,00 $ | |
| 3.600,00 $ | |
| 9.300,00 $ | |
| %2,33 | |
| 80.000,00 $ | |
| 89.300,00 $ |
Peşinat 80.000 $ olsa da kapanış günü elinizde 89.300 $ bulunması gerekir; aradaki 9.300 $ kapanış masraflarıdır ve ev fiyatının %2,33'üne denk gelir. Bu tutarın 3.600 $'ı emanet hesabına aktarılan ön ödemeli kalemler olduğu için doğrudan harcanmaz; ancak kapanış günü nakit olarak hazır olmalıdır.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Kapanış masraflarını düşürmek
Satıcıdan masraf katkısı isteyin
Özellikle uzun süredir satılmayan konutlarda satıcı, kapanış masraflarının bir kısmını üstlenmeyi kabul edebilir. Bu, fiyat indirimi istemekten farklı bir pazarlık başlığıdır ve nakit sıkıntınız varsa daha etkilidir. Talebi teklif aşamasında yazılı olarak iletin; sonradan gündeme getirmek çok daha zor olur.
Bankanın kendi masraflarında indirim isteyin
Tahsis ücreti, ekspertiz ve hesap işletim ücreti bankadan bankaya büyük fark gösterir ve pazarlığa açıktır. Aynı kredi tutarı için en az üç teklif alıp masrafları kalem kalem karşılaştırın. Faizi biraz yüksek görünen bir teklif, düşük masraflarla toplamda daha avantajlı olabilir; kararı toplam tutar üzerinden verin.
Ön ödemeli kalemlerin zamanlamasını planlayın
Emlak vergisi ve sigorta taksitlerinin vadesi kapanış tarihine denk geliyorsa, banka sizden daha fazla avans isteyebilir. Kapanış tarihini vade dönemlerine göre planlamak, peşin çıkacak nakdi bir miktar azaltabilir. Ayrıca yıllık ödemeleri kendiniz yapıyorsanız bunu bankaya baştan bildirin.
Kapanış günü için ek pay bırakın
Vergi günü farkı, sigorta başlangıç tarihi ve ekspertiz düzeltmeleri son anda küçük ek kalemler çıkarabilir. Kapanışta hesapladığınız tutarın üzerine en az %10 ek nakit payı bırakmak, o gün yaşanacak sıkışmayı önler. Bu payı peşinata eklemeyin; ayrı bir hesapta tutun.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kapanış masrafları neleri kapsar?
Üç ana gruptan oluşur: kredi veren kurumun tahsis ücreti ve dosya masrafı gibi banka masrafları; ekspertiz, tapu ve ipotek tescili gibi üçüncü taraf hizmet bedelleri; emlak vergisi ve konut sigortası gibi kapanışta peşin istenen ön ödemeli kalemler ile emanet hesabı avansı. Bunların dışında taşınma, tadilat ve tapu harcı gibi kalemler de kapanışta nakit gerektirir.
Emanet hesabı avansı gerçek bir masraf mı?
Hayır, doğrudan harcanmaz. Banka, yıl içinde toplu ödenecek emlak vergisi ve sigorta gibi giderler için hesapta belirli bir güvenlik payı bulundurmanızı ister ve sonrasında her taksitinize aylık pay ekler. Yani bu tutar ilerideki ödemelerinizin karşılığıdır; ancak kapanış günü elinizde nakit olarak bulunması gerekir.
Kapanış masraflarını krediye ekleyebilir miyim?
Bazı kredi türlerinde banka masraflarının bir kısmı kredi tutarına eklenebilir ve bu, kapanışta çıkacak nakdi azaltır. Ancak eklenen her tutar kredi bakiyesini büyütür ve vade boyunca faiz işletir. Uzun vadede toplam maliyeti artırdığı için, nakdiniz varsa masrafları peşin ödemek genellikle daha avantajlıdır.
Ekspertiz ücreti kime ödenir, geri alınabilir mi?
Ekspertiz ücreti bankaya değil, değerleme yapan bağımsız şirkete ödenir ve kapanışta tahsil edilir; bazı bankalar başvuru sırasında peşin ister. Kredi başvurunuz reddedilse bile bu ücret genellikle iade edilmez, çünkü hizmet fiilen verilmiştir. Bu nedenle başvurudan önce kredi koşullarını netleştirmek, boşa gidebilecek bir maliyeti önler.
Masraflar ev fiyatının yüzde kaçı olur?
Toplam kapanış masrafları genellikle ev fiyatının %2-5 aralığında kalır. Oranı belirleyen kalemler tahsis ücreti, üçüncü taraf hizmet bedelleri ve kapanış tarihine göre istenen ön ödemeli vergi ile sigorta paylarıdır. Örnekte 400.000 $ ev için toplam masraf 9.300 $, yani fiyatın %2,33'üdür; kredi tutarı ve masraf oranları yükseldikçe bu oran da artar.
Peşinat ile kapanış masrafı arasındaki fark nedir?
Peşinat, evin fiyatından düşülen ve satıcıya ödenen tutardır; doğrudan evin bedeline sayılır. Kapanış masrafları ise bankaya, hizmet sağlayıcılarına ve emanet hesabına ödenir; evin bedeline sayılmaz ve karşılığında bir varlık birikmez. İkisi sıkça karıştırılır, oysa kapanış günü ikisinin toplamı kadar nakit gerektiği için ayrı ayrı planlanmalıdır.