Kirala mı, Satın Al mı? Hesaplayıcı
Ev fiyatını, peşinatı, kira tutarını ve değer artışı varsayımlarını girin; seçtiğiniz vadede satın almanın mı kiralamanın mı daha kârlı olduğunu yıl yıl karşılaştırın.
Bilgileriniz
Bu hesaplayıcı ne yapar?
Bu araç, aynı bütçeye sahip iki kişinin seçimini yan yana koyar: biri ev satın alır, diğeri aynı evde kirada oturup elindeki nakdi yatırıma yönlendirir. Hesaplama, ev alan tarafın ödediği taksiti, sahip olma giderlerini ve yıllar içinde biriken öz sermayesini; kiracı tarafın ödediği kirayı ve peşinatı ile aylık nakit farkını yatırımda büyütmesini modeller. Sonuç, seçtiğiniz vadede hangi tarafın elinde daha fazla birikim kaldığını gösterir.
Satın alan tarafın birikimi iki kaynaktan gelir. Birincisi evin değer artışıdır; ikincisi her taksitte ödenen anapara payı, yani borcun azalmasıdır. Faiz ödemesi bu iki kaleme girmez; o paranın karşılığında hiçbir varlık birikmez. Kiracı tarafında ise peşinat olarak kullanılmayan nakit ve satın almanın gerektirdiğinden daha düşük olan aylık giderin farkı yatırıma yönlendirilir. Bu iki tutarın hangisinin daha hızlı büyüdüğü, vadinin uzunluğuna ve getiri varsayımlarına bağlıdır.
Karşılaştırmanın en çok atlanan kalemi satış masrafıdır. Ev satarken değerin belirli bir yüzdesi emlak komisyonu, tapu ve benzeri giderlere gider; bu nedenle satın alan tarafın gerçek birikimi, evin değerinden bu masraf düşüldükten sonra hesaplanmalıdır. Hesaplayıcı satış masrafını varsayılan olarak %6 alır ve kiracının portföyünü aylık bileşik getiriyle büyütür. Vade kısaldıkça masraflar ve başlangıçta faize giden ağır taksitler satın almayı dezavantajlı konuma getirir; vade uzadıkça anapara birikimi ve değer artışı öne geçer.
Karar, varsayımların ne kadar gerçekçi olduğuna çok duyarlıdır. Değer artışı ve yatırım getirisi tahminleri sonucu doğrudan belirler; yıllık sahip olma giderlerini (aidat, emlak vergisi, DASK, konut sigortası ve bakım) eksik girmek ise satın almayı olduğundan iyi gösterir. Bu nedenle aracı tek bir tahmin aracı değil, farklı senaryoları denediğiniz bir karşılaştırma tablosu olarak kullanın. En sağlıklı yöntem, kendi oturma planınıza karşılık gelen vadeyi seçip iki-üç farklı getiri varsayımıyla sonucu tekrar tekrar okumaktır.
Kullanılan formüller
İki taraf da kendi birikimini ayrı büyütür; kazanan, vade sonunda elinde daha fazla varlık kalan taraftır.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Satın alanın öz sermayesi |
Vade sonunda satın alan tarafın elinde kalan net varlık |
Kiracının portföyü |
Peşinatın ve aylık nakit farkının yatırımda büyütülmüş vade sonu değeri |
r |
Yatırımın aylık getirisi: yıllık getiri ÷ 12 |
y |
Karşılaştırma vadesi (yıl); yatırım hesabında ay sayısı kullanılır |
Satış masrafı oranı |
Ev satılırken değer üzerinden düşülen komisyon ve işlem giderleri; varsayılan %6 |
Son kalan bakiye |
Vade sonunda kalan kredi borcu |
Aylık fark |
Satın almanın aylık toplam giderinden kirayı çıkardığımızda kalan tutar |
Kiracının aylık farkı yatırıma yönlendirdiği, yatırımın aylık bileşik getiriyle büyüdüğü ve satın alan tarafın ilk yıllarda faiz ağırlıklı taksit ödediği varsayılır. Konut kredisinin faizi vergiden düşülemez; kira artışı her yıl sabit oranla uygulanır. Vergi etkisi ve olası kira boşlukları hesaba katılmamıştır.
Örnek: 400.000 $ ev, 10 yıl vade
400.000 $ değerinde bir ev, 80.000 $ peşinat (%20), %6,5 faiz ve 30 yıl vadeli kredi, ayda 2.000 $ kira, yıllık %3 kira artışı, yıllık %3 değer artışı, yıllık %7 yatırım getirisi ve yılda 9.000 $ sahip olma gideri varsayımıyla 10 yıllık karşılaştırma yapalım.
| Figure | Result |
|---|---|
| 400.000 $ | |
| 80.000 $ | |
| 320.000 $ | |
| 2.022,62 $ | |
| 750,00 $ | |
| 2.772,62 $ | |
| 2.000,00 $ | |
| 772,62 $ | |
| Yaklaşık 537.567 $ | |
| Yaklaşık 263.591 $ | |
| 234.029 $ | |
| 244.250 $ | |
| −10.221 $ (10 yılda kiralama önde) | |
| Yaklaşık 275.079 $ |
On yıllık vadede kiralama yaklaşık 10.221 $ önde görünüyor. Bunun nedeni, ilk yıllarda taksitin büyük bölümünün faize gitmesi ve satış masraflarının öz sermayenin bir kısmını geri almasıdır. Vadeyi 20 yıla çıkardığınızda tablo tersine döner; taksitin anapara payı büyüdükçe ve kira artışı biriktikçe ev sahibi olmanın avantajı açılır.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Kararı doğru kurmak
Vadeyi kendi oturma planınızdan alın
Bu karşılaştırmanın sonucu neredeyse tamamen kaç yıl kalacağınıza bağlıdır. Beş yıldan kısa süre oturacaksanız kapanış ve satış masrafları ile faiz yükü genellikle birikimi geçer. Taşınma olasılığınız yüksekse vadeyi iyimser değil gerçekçi seçin; hesabı 3, 5 ve 10 yıl için ayrı ayrı okuyun.
Sahip olma giderlerini tam girin
Aidat, emlak vergisi, DASK, konut sigortası, bakım-onarım ve demirbaş yenileme giderleri satın almanın gizli maliyetidir. Bunlar aylık kiraya eklendiğinde satın almanın görünen avantajı ciddi biçimde azalır. Yıllık toplamı gerçekçi bir tutar olarak girin; küçük göstermek sonucu yanıltıcı biçimde satın alma lehine çevirir.
Değer artışı ve getiri varsayımını zorlayın
Sonuç, evin yıllık değer artışı ile yatırımın getirisi arasındaki farka çok duyarlıdır. Değer artışını %2, %4 ve %6; yatırım getirisini %5, %7 ve %9 girip sonucu dört kez okuyun. Hangi varsayımda kararın değiştiğini görmek, tek bir sayıdan çok daha güvenilir bir fikir verir.
Peşinatı ve elde tutulan nakdi birlikte planlayın
Peşinatı yükseltmek taksiti ve toplam faizi düşürür, ancak kiracı senaryosunda o nakdi yatırımda büyütme fırsatını da azaltır. Aynı parayı iki tarafta da aynı varsayımla değerlendirin. Ayrıca beklenmedik giderler ve işsizlik dönemleri için acil durum fonunu peşinatın içine dahil etmeyin.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ev almak uzun vadede her zaman daha kârlı mıdır?
Hayır, otomatik bir kural yoktur. Satın alma genellikle vade uzadıkça avantajlı hâle gelir; çünkü taksitin anapara payı yıllar içinde büyür, kira ise enflasyonla sürekli artar. Kısa vadede ise kapanış ve satış masrafları, ilk yıllarda faize giden ağır taksitler ve fırsat maliyeti satın almayı geriye düşürür. Karar, oturma süresi ve fiyat artışı varsayımıyla doğrudan bağlantılıdır.
Fırsat maliyeti neden hesaba katılıyor?
Peşinat olarak bağladığınız nakit, kirada otursaydınız yatırımda kalacak ve getiri üretecekti. Aynı şekilde satın almanın aylık gideri kiradan yüksekse aradaki fark da yatırıma dönüştürülebilirdi. Bu iki kalemi hesaba katmadan yapılan karşılaştırma, satın almayı olduğundan kârlı gösterir; bu nedenle araç ikisini de portföy tarafında biriktirir.
Satış masrafları sonucu neden bu kadar etkiliyor?
Ev satarken değerin belirli bir yüzdesi emlak komisyonu, tapu ve benzeri işlem giderlerine gider; varsayılan %6 oranı öz sermayenin önemli bir kısmını geri alır. Kısa vadede bu masraf, değer artışından elde edilen kazancı tamamen siler. Uzun vadede ise değer artışı bu kalemi kolayca telafi ettiği için etkisi azalır.
Öz sermaye tam olarak nasıl hesaplanıyor?
Vade sonundaki ev değerinden satış masrafı düşülür ve kalan kredi borcu çıkarılır. Örneğin 400.000 $ ev 10 yıl sonra yaklaşık 537.567 $ değerinde olur; %6 satış masrafı düşüldüğünde net 505.313 $ kalır, kalan bakiye 263.591 $ çıkarıldığında öz sermaye 234.029 $ olur. Ödenen taksitlerin toplamı değil, anaparayı eriten kısmı bu tutara girer.
Kira artışı sonucu nasıl değiştirir?
Kira her yıl arttığı için kiracı tarafının nakit akışı yıllar içinde kötüleşir; dolayısıyla kiracının aylık farkı kapanır ve portföyüne daha az ekleyebilir. Yüksek kira artışı beklediğiniz bir bölgede satın alma lehine sonuç çıkar. Buna karşılık ev sahibi olmanın giderleri de enflasyonla arttığı için aidat ve vergi kalemlerini tek bir sabit tutar olarak değil, gerçekçi bir artışla düşünmek gerekir.
Bu hesap yatırım tavsiyesi yerine geçer mi?
Hayır. Araç, girdiğiniz varsayımlara göre iki senaryoyu karşılaştırır ve gelecekteki fiyat, kira ya da getiri oranlarını tahmin etmez. Vergi avantajları, kira boşlukları, beklenmedik onarım giderleri ve bölgesel piyasa farkları hesabın dışındadır. Nihai kararı kendi ödeme gücünüz, oturma planınız ve risk toleransınızla birlikte değerlendirmelisiniz.