Peşinat ve Kapanış Maliyeti Hesaplayıcı
Konut fiyatını ve hedeflediğiniz peşinat oranını girin; kapanışta ödemeniz gereken toplam nakdi, çekeceğiniz kredi tutarını ve bu parayı biriktirmek için gereken süreyi görün.
Bilgileriniz
Bu hesaplayıcı ne yapar?
Bir konut satın alırken ihtiyacınız olan nakit, yalnızca peşinattan oluşmaz. Bu hesaplayıcı, konut fiyatı ve hedeflediğiniz peşinat oranından yola çıkarak peşinat tutarını, çekeceğiniz kredi miktarını ve kapanışta ödemeniz gereken diğer masrafları tek listede toplar. Böylece "ne kadarlık ev alabilirim?" sorusundan önce, "ne kadar nakit hazır etmeliyim?" sorusuna net bir cevap alırsınız.
Kapanış masrafları çoğu alıcıyı hazırlıksız yakalayan kalemdir. Tapu harcı, ipotek tesis masrafı, ekspertiz ücreti, kredi tahsis ücreti, DASK ve konut sigortası primi ile taşınma giderleri genellikle konut fiyatının %4-8'i arasında bir ek yük oluşturur. Bu masraflar krediye dahil edilemediği için peşinatın üzerine nakit olarak eklenmelidir. Hesaplayıcı bu kalemleri ayrı satırlar hâlinde gösterir, böylece hangi masrafın ne kadar tuttuğunu görürsünüz.
Peşinat oranının büyüklüğü doğrudan maliyetinizi etkiler. Peşinat arttıkça çekeceğiniz kredi küçülür; aylık taksit ve toplam faiz düşer. Bazı piyasalarda peşinat belirli bir eşiğin (yaygın olarak %20) altında kaldığında ipotek sigortası primi eklenir; bu prim aylık ödemenize yansır ve kredi/değer oranı eşiğin altına inene kadar devam eder. Türkiye'de ise bankalar kredi/değer oranına ve kredi tutarına göre üst sınırlar uygular; bu nedenle peşinat oranınızın kredi uygunluğunu doğrudan etkilediğini unutmayın.
Son olarak hesaplayıcı, hedeflediğiniz peşinatı biriktirmek için gereken süreyi de tahmin eder. Aylık birikim tutarınızı ve mevduat benzeri bir getiri oranı girdiğinizde kaç ay sonra hedefe ulaşacağınızı görürsünüz. Bu süreyi kısaltmanın iki yolu vardır: aylık birikimi artırmak veya hedef konut fiyatını/peşinat oranını gerçekçi biçimde yeniden ayarlamak. İkinci seçenek çoğu zaman hayal kırıklığını önler.
Kullanılan formüller
Peşinat ve kapanış masrafları basit çarpımlarla bulunur; birikim süresi ise hedeflenen tutarın aylık tasarruf ve faiz getirisiyle kapatılmasıyla hesaplanır.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Peşinat oranı |
Konut fiyatının peşin ödenen yüzdesi (örn. %20) |
Kredi tutarı |
Konut fiyatından peşinat çıkarıldıktan sonra kalan, faiz ödenecek anapara |
Tapu harcı oranı |
Tapu devri sırasında ödenen harç oranı; alıcı payı ülkeye ve duruma göre değişir |
Tasarruf |
Hedeflenen toplam nakit tutarı (peşinat + masraflar) |
r |
Aylık getiri oranı (yıllık getiri ÷ 12) |
m |
Hedefe ulaşmak için gereken ay sayısı |
Tapu harcı, tahsis ücreti ve sigorta tutarları ülkeye, bankaya ve konutun değerine göre değişir. Hesaplayıcıdaki oranları kendi piyasanızdaki güncel tutarlarla değiştirerek gerçekçi bir sonuç alabilirsiniz.
Örnek: 320.000 TL'lik konut
%20 peşinat hedefiyle 320.000 TL değerinde bir konut için gereken toplam nakdi hesaplayalım.
| Figure | Result |
|---|---|
| 320.000 TL | |
| %20 | |
| 64.000 TL | |
| 256.000 TL | |
| 6.400 TL | |
| Yaklaşık 4.000 TL | |
| Yaklaşık 1.800 TL | |
| Yaklaşık 6.000 TL | |
| Yaklaşık 82.200 TL |
Peşinat 64.000 TL olsa da kapanışta gerçekte ihtiyacınız olan nakit yaklaşık 82.200 TL; yani peşinatın %28'i kadar ek masraf var. Ayda 3.000 TL biriktirdiğinizi varsayarsak bu tutara yaklaşık 27 ayda, bir miktar faiz getirisiyle biraz daha erken ulaşırsınız. Masrafları baştan hesaba katmak, kapanış gününde sürpriz yaşamanızı engeller.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Peşinat ve kapanış masrafı planlaması
Peşinatın yanına her zaman %5-8 ek pay koyun
Tapu harcı, ekspertiz, tahsis ücreti, sigortalar ve taşınma giderleri krediye dahil edilemez ve nakit ödenmesi gerekir. Peşinat hedefinizi belirlerken bu ek yükü baştan hesaba katın; aksi hâlde kapanış haftasında daha pahalı bir kaynağa yönelmek zorunda kalabilirsiniz.
Peşinatı vadeli mevduat veya kısa vadeli araçlarda tutun
Bir-iki yıl içinde kullanacağınız para, dalgalanmaya açık yatırım araçlarında durmamalıdır. Vadeli mevduat, para piyasası fonu veya devlet tahvili gibi anaparanın korunduğu araçlar, kapanış tarihi yaklaşırken değer kaybı riskini ortadan kaldırır.
Düşük peşinatın gizli maliyetini hesaplayın
%10 peşinatla alım yapmak kapıyı açık tutar ama kredi tutarı büyüdüğü için aylık taksit ve toplam faiz belirgin biçimde artar; bazı piyasalarda ipotek sigortası primi de eklenir. Birkaç ay daha biriktirip peşinatı %20'ye çıkarmak, uzun vadede on binlerce lira tasarruf sağlayabilir.
Masrafları satıcıyla paylaşma imkânını araştırın
Tapu harcı ve bazı kapanış masraflarının alıcı-satıcı arasında nasıl paylaşılacağı pazarlık konusu olabilir; özellikle yavaş bir piyasada satıcının bir kısmını üstlenmesi yaygındır. Bu, peşinattan değil cepten çıkan nakit olduğu için küçük bir pazarlık bile kapanış yükünüzü ciddi biçimde azaltır.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ne kadar peşinat vermem gerekiyor?
Yaygın ölçü konut fiyatının %20'sidir; bu oran hem kredi uygunluğunu kolaylaştırır hem de ipotek sigortası gibi ek maliyetleri genellikle ortadan kaldırır. Ancak asgari oran ülkeye ve bankaya göre değişir; bazı programlar %5-10 peşinatla kredi verir. Peşinat oranı düştükçe aylık taksit ve toplam faiz yükselir.
Peşinat olarak biriktirdiğim para hediye edilirse kabul edilir mi?
Genellikle evet, ancak bankalar kaynağını belgelemenizi ister. Aile desteği için noter onaylı beyan, hediye sözleşmesi veya para transferinin banka kaydı istenebilir. Kaynağı açıklanamayan büyük nakit girişleri, kara para mevzuatı gereği incelemeye takılabilir ve kredi sürecini geciktirir.
Kapanış masrafları neleri kapsar?
Tipik kalemler şunlardır: tapu harcı, ipotek tesis ve terkin masrafı, ekspertiz (değerleme) ücreti, kredi tahsis ücreti, zorunlu deprem sigortası (DASK), konut sigortası primi, hayat sigortası (bazı kredilerde zorunlu), emlakçı komisyonu ve taşınma giderleri. Toplamda konut fiyatının %4-8'i kadar bir yük beklemek gerçekçidir.
Peşinatı krediye dahil edebilir miyim?
Hayır. Peşinat, adı üstünde kredi dışında kalan kısımdır ve kredi/değer oranı hesaplamasının temelidir. Konut kredisinde banka, konutun ekspertiz değerinin belirli bir yüzdesine kadar kredi kullandırabilir; kalan kısmı alıcının kendi kaynağından karşılaması gerekir. Kapanış masrafları da genellikle krediye eklenemez.
Peşinat biriktirmek mi, krediyi erken ödemek mi daha avantajlı?
Elinizdeki nakit kredi faizinden daha yüksek bir getiriyle değerlendirilemiyorsa, peşinatı yükseltmek genellikle daha avantajlıdır; çünkü çektiğiniz kredi tutarı baştan küçülür ve faiz yükü hiç oluşmaz. Ancak acil durum fonunuzu tüketecek kadar peşinatı zorlamak risklidir; önce 3-6 aylık giderinizi güvenceye alın.
Konut fiyatı düşerse peşinatım ne olur?
Peşinat sözleşmeyle belirlenen satış fiyatı üzerinden hesaplanır, bu nedenle satış fiyatı değişmedikçe peşinat tutarı da değişmez. Ancak piyasa değeri düşerse kredi/değer oranınız yükselir ve kredi veren kurum ek teminat veya daha yüksek peşinat isteyebilir. Bu risk, alım kararını verirken değerleme raporunu ciddiye almayı gerektirir.