İpotek Puanı Hesaplayıcı
Kredi tutarını, puanlı ve puanız faiz oranlarını girin; puanların peşin maliyetini, aylık tasarrufunu, kaç ayda kendini çıkardığını ve vade boyunca faiz tasarrufunu görün.
Bilgileriniz
Bu hesaplayıcı ne yapar?
İpotek puanı, kapanışta peşin ödenen bir tutar karşılığında kredi faiz oranını kalıcı olarak düşürmenizi sağlar. Bir puan, kredi tutarının %1'i kadardır ve karşılığında genellikle faiz oranında belirli bir indirim alırsınız. Bu hesaplayıcı, ödediğiniz puan maliyetini, faiz indiriminin aylık taksitinize yansımasını, masrafın kaç ayda geri kazanıldığını (başabaş süresi) ve krediyi vade sonuna kadar tutmanız hâlinde toplam faiz tasarrufunu gösterir.
Mantık basittir ama karar bir zamanlama sorusudur. Puanlar kapanışta nakit çıkarır ve aylık taksidi düşürür; kazancınız her ay birikir. Başabaş süresi, ödediğiniz tutarın aylık tasarrufla kaç ayda telafi edildiğini söyler. Krediyi bu süreden daha uzun süre elinizde tutarsanız puanlar kazandırır; daha kısa sürede satar veya yeniden finanse ederseniz aynı puanlar zarar ettirir. Bu yüzden puan kararı, faiz oranı kadar elde tutma süresiyle ilgilidir.
Puanların bir başka etkisi de toplam maliyet üzerindedir. Aylık taksidin düşmesi, vade boyunca ödenen faiz toplamını belirgin biçimde azaltır; bu etki ilk bakışta göründüğünden büyüktür çünkü düşen faiz oranı tüm vadeye yayılır. Buna karşılık puanlar kapanışta ödenen nakdi artırır; bu da peşinat ve kapanış masrafları için ayırdığınız bütçeyi sıkıştırabilir. Karar verirken iki tarafı birlikte değerlendirmek gerekir.
Hesaplayıcı, puanların vergi etkisini ve kapanış masraflarının diğer kalemlerini modellemez. Ayrıca puanlar yalnızca faiz oranını etkiler; ipotek sigortası primi, emlak vergisi ve sigorta gibi kalemler aynı kalır. Bu nedenle karşılaştırmayı yalnızca aylık taksit üzerinden değil, elde tutmayı planladığınız süre boyunca toplam ödeme üzerinden yapın.
Kullanılan formüller
Puanın maliyeti kredi tutarına göre, aylık tasarruf ise iki faiz oranının taksit farkına göre hesaplanır.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Puan maliyeti |
Kapanışta peşin ödenen tutar: kredi tutarının yüzdesi olarak puan |
Aylık tasarruf |
İki faiz oranı arasındaki aylık taksit farkı |
Başabaş süresi |
Ödenen puan maliyetinin aylık tasarrufla telafi edildiği ay sayısı |
A |
Aylık taksit: A = P × i × (1 + i)ⁿ / [ (1 + i)ⁿ − 1 ] |
i |
Aylık faiz oranı: yıllık oran ÷ 12 |
n |
Toplam taksit sayısı: vade (yıl) × 12 |
Başabaş süresi, faiz oranı ve puan maliyeti sabit kaldığı sürece geçerlidir; krediyi bu süreden önce kapatır veya yeniden finanse ederseniz puan maliyeti geri kazanılmaz. Faiz oranındaki düşüşün vade boyunca sabit kalacağı varsayılır. Puanlar dosya masrafından ayrı bir kalemdir ve kapanışta nakit olarak ödenir.
Örnek: 320.000 $ kredi, 1 puan
320.000 $ kredi, 30 yıl vade varsayımıyla puanların etkisini hesaplayalım: puan ödemeden %6,75, 1 puan ödeyerek %6,25 faiz oranı ve 10 yıllık elde tutma süresi.
| Figure | Result |
|---|---|
| 320.000 $ | |
| 30 yıl | |
| %6,75 | |
| 1 puan | |
| %6,25 | |
| 3.200,00 $ | |
| 2.075,51 $ | |
| 1.970,30 $ | |
| 105,22 $ | |
| 1.262,64 $ | |
| 31 ay | |
| 9.425,90 $ | |
| 37.878,79 $ |
3.200 $ peşin ödemeniz, 31 ay sonra kendini çıkarır ve 10 yıl boyunca toplam 9.425,90 $ net tasarruf sağlar; krediyi vade sonuna kadar tutarsanız faiz tasarrufu 37.878,79 $'a ulaşır. Yani krediyi en az 31 ay elinizde tutacaksanız puanlar kazandırır; daha kısa sürede satar veya yeniden finanse ederseniz ödediğiniz tutarın bir kısmı boşa gider.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Puan alıp almamaya karar vermek
Elde tutma sürenizi dürüstçe tahmin edin
Puan kararı neredeyse tamamen kaç ay kalacağınıza bağlıdır; başabaş süresi genellikle 24-60 ay arasındadır. Krediyi bu süreden uzun tutacaksanız puanlar kazandırır. Taşınma, iş değişikliği veya yeniden finansman olasılığınızı abartısız değerlendirin; iyimser bir tahmin sizi doğrudan zarara götürür.
Puan maliyetini toplam nakitle karşılaştırın
Puanlar kapanışta nakit çıkarır ve bu tutar peşinat ile kapanış masrafları bütçenizden gelir. Puan ödemek için peşinatı azaltmak, çoğu zaman daha yüksek faiz ve ek sigorta primi anlamına gelir; bu da puanın sağladığı tasarrufu fazlasıyla geri alır. Önce peşinat ve masraf kalemlerini ayırın, sonra kalan nakitle puan alın.
Faiz indiriminin gerçek büyüklüğünü sorgulayın
Bir puan karşılığında verilen indirim bankadan bankaya değişir ve her puan aynı değerde değildir. Teklifi, puan sayısı ile oran indirimini birlikte yazarak isteyin. Bazı durumlarda yarım puan ödeyip neredeyse aynı indirimi almak mümkündür; bu nedenle birkaç puan seviyesi için başabaş süresini ayrı ayrı hesaplayın.
Puanı kapanış masrafıyla karıştırmayın
Tahsis ücreti, ekspertiz ve tapu masrafları puan değildir; faiz oranını düşürmez ve başabaş hesabına girmez. Teklifte bu kalemler ayrı yazılmıyorsa, puan adı altında toplandığı için ödediğiniz tutarın gerçekte neyi satın aldığını göremezsiniz. Kalem kalem döküm isteyin.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İpotek puanı nedir?
İpotek puanı, kapanışta peşin ödenen bir tutar karşılığında kredi faiz oranını kalıcı olarak düşürmenizi sağlayan bir kredi özelliğidir. Bir puan kredi tutarının %1'ine eşittir; örneğin 320.000 $ kredide bir puan 3.200 $ eder. Karşılığında faiz oranında belirli bir indirim alırsınız ve bu indirim kredinin tüm vadesi boyunca geçerli kalır.
Başabaş süresi nasıl hesaplanır?
Ödediğiniz puan maliyeti, faiz indiriminin sağladığı aylık taksit tasarrufuna bölünür. Örneğin 3.200 $ puan maliyeti ve aylık 105,22 $ tasarruf, 31 aylık bir başabaş süresi verir. Krediyi bu süreden daha uzun süre elinizde tutarsanız puanlar kazandırır; daha kısa sürede satar veya yeniden finanse ederseniz ödediğiniz tutarın tamamını geri kazanamazsınız.
Puanlar her zaman kazandırır mı?
Hayır. Puanlar yalnızca yeterince uzun süre krediyi elinizde tutarsanız kazandırır. Kısa vadede satmayı veya birkaç yıl içinde yeniden finanse etmeyi planlıyorsanız, ödediğiniz tutar amorti edilmeden kaybolur. Ayrıca puan ödemek için peşinatı azaltmak zorunda kalıyorsanız, artan faiz ve sigorta primi puanın getirisini geçebilir.
Yarım puan veya iki puan alabilir miyim?
Evet, puanlar genellikle yarım ve tam puan gibi kademelerle satılır; istediğiniz puan seviyesini seçebilirsiniz. Ancak her puan aynı oran indirimini sağlamaz; ikinci puanın getirisi çoğu zaman ilkinden düşüktür. Bu nedenle birkaç puan seviyesi için başabaş süresini ve toplam tasarrufu ayrı ayrı hesaplayıp en verimli noktayı bulmak gerekir.
Puanların vergi avantajı var mı?
Bazı ülkelerde konut kredisi faizi ve buna bağlı puan giderleri vergi matrahından indirilebilir; Türkiye'de konut kredisi faizi için böyle yaygın bir indirim uygulaması yoktur. Bu nedenle hesaplayıcı vergi etkisini modellemez. Bulunduğunuz ülkede böyle bir uygulama varsa, net tasarrufu hesaplarken vergi etkisini ayrıca değerlendirmelisiniz.
Puan almak yerine ek ödeme yapmak daha mı iyi?
İkisi farklı amaçlara hizmet eder. Puanlar faiz oranını kalıcı olarak düşürür ve etkisi tüm vadeye yayılır; ek ödeme ise bakiyeyi doğrudan azaltır ve vadeyi kısaltır. Nakit sınırlıysa ek ödeme daha esnek bir seçenektir, çünkü geri döndürülemez bir peşin maliyet yaratmaz. İkisini birlikte de kullanabilirsiniz; kararı toplam faiz tasarrufu üzerinden verin.