Konut Kredisi Ek Kredi Limiti (HELOC) Hesaplayıcı
Evinizin güncel değerini ve kalan ipotek borcunuzu girin; birleşik kredi/değer oranı sınırına göre kullanabileceğiniz limiti, çekim dönemindeki faiz ödemesini ve geri ödeme dönemindeki yüksek taksiti görün.
Bilgileriniz
Bu hesaplayıcı ne yapar?
Bu araç, evinizde birikmiş öz sermayeyi teminat göstererek açtırabileceğiniz ek kredi limitini ve bu limitin size aylık ne kadara mal olacağını gösterir. Hesaplama, bankaların en sık uyguladığı yöntemi izler: evinizin değeri ile birleşik kredi/değer oranı (CLTV) tavanını çarpar, bu tutardan mevcut ipotek borcunuzu düşer ve kalan farkı kullanılabilir limit olarak verir. Örneğin %85 tavan, 1.000.000 TL değerinde bir evde toplam borcun 850.000 TL'yi geçemeyeceği anlamına gelir; mevcut krediniz 500.000 TL ise ek limitiniz 350.000 TL olur. Bu limit sabit bir kredi değil, kullanıp geri ödeyebileceğiniz bir kredi hattıdır.
Ek kredi limitinin en kritik özelliği iki ayrı döneme ayrılmasıdır. Çekim dönemi boyunca genellikle yalnızca faiz ödersiniz; anapara yerinde durur ve borç azalmaz ama aylık yük düşük kalır. Çekim dönemi bittiğinde kalan bakiye, geri ödeme dönemi boyunca sabit taksitlerle kapanır ve taksit belirgin biçimde yükselir. Bu geçiş, ürünün en çok şaşırtan yanıdır: rahat bir aylık ödemeye alışmışken bir anda çok daha yüksek bir taksitle karşılaşırsınız. Hesaplayıcı iki dönemin taksitini ve artış tutarını ayrı ayrı gösterir ki bu sıçramayı önceden görün.
Faiz yapısı çoğu zaman değişkendir ve piyasa göstergelerine bağlı olarak dönemsel biçimde güncellenir. Bu nedenle bugün hesapladığınız ödeme, sözleşmede yazan ilk dönem oranına göre geçerlidir; oran yükseldiğinde aylık ödemeniz de yükselir. Ayrıca banka, evin değeri düştüğünde veya kredi notunuz zayıfladığında limiti dondurabilir ya da azaltabilir. Bu iki özellik, ek kredi limitini sabit faizli bir konut kredisinden belirgin biçimde ayırır.
Hesaplayıcı yalnızca faiz ve anapara kalemlerini modeller. Ekspertiz, ipotek tesis ve tapu masrafları ile yıllık kullanım ücreti bu tutarın dışındadır; bu nedenle gerçekte kullanabileceğiniz net limit farklı çıkabilir. Krediyi kapatmak istediğinizde erken ödeme tazminatı da gündeme gelir; oranı sözleşmede yazar ve genellikle kalan anaparanın %1-2'si kadardır.
Kullanılan formüller
Önce birleşik kredi/değer oranı tavanına göre kullanılabilir limit, sonra iki dönemin aylık ödemesi hesaplanır.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Ç |
Çekilen tutar: kullanılan limit, limiti aşamaz |
CLTV |
Birleşik kredi/değer oranı: ipotek ve ek limitin ev değerine oranı; tipik tavan %85 |
i |
Aylık faiz oranı: yıllık oran ÷ 12 (örn. %8,5 için 0,085 ÷ 12 = 0,007083) |
m |
Geri ödeme dönemindeki taksit sayısı: geri ödeme vadesi (yıl) × 12 |
Çekim taksiti |
Yalnızca faiz ödenen dönemdeki aylık tutar; anapara azalmaz |
Geri ödeme taksiti |
Çekim dönemi sonunda bakiyenin sabit taksitlerle kapatıldığı dönemdeki aylık tutar |
Çekim dönemi faiz ödemesi, çekilen tutarın çekim dönemi boyunca hiç değişmediğini varsayar. Oran değişken olduğu için piyasa faizleri yükseldiğinde her iki dönemin ödemesi de artar. Ekspertiz, ipotek tesisi ve yıllık kullanım ücreti hesaba katılmamıştır.
Örnek: 500.000 $ değerinde ev, 250.000 $ ipotek
500.000 $ değerinde bir ev, 250.000 $ kalan ipotek borcu, %85 birleşik kredi/değer oranı tavanı, %8,5 yıllık faiz, 10 yıl çekim ve 20 yıl geri ödeme dönemi ile 50.000 $ çekildiğini varsayalım.
| Figure | Result |
|---|---|
| 500.000 $ | |
| 250.000 $ | |
| %85 | |
| 175.000 $ | |
| 250.000 $ | |
| 50.000 $ | |
| 354,17 $ | |
| 433,91 $ | |
| 79,74 $ | |
| 42.500,00 $ | |
| 54.138,79 $ | |
| 96.638,79 $ |
50.000 $ çektiğinizde çekim döneminde ayda 354,17 $ faiz ödersiniz; anapara azalmadığı için 10 yıl sonra yine 50.000 $ borcunuz olur ve taksit 433,91 $'a çıkar. İki dönemde toplam 96.638,79 $ faiz ödersiniz; yani bu limitin size maliyeti çektiğiniz tutarın yaklaşık iki katıdır.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Ek kredi limitini doğru kullanmak
Limiti konut alımı dışında kullanmayın
Ek kredi limitinin teminatı evinizdir. Limiti tüketim harcaması, araç veya yüksek riskli bir yatırım için kullanırsanız, geri ödeme döneminde taksit artışıyla birlikte hem borcu hem de evinizi riske atmış olursunuz. Bu aracı tadilat veya yeniden finansman gibi değer artırıcı ya da maliyeti düşürücü amaçlarla sınırlı tutmak en güvenli yaklaşımdır.
Çekim döneminde anapara ödemeye başlayın
Faiz ödemeli dönem, parayı bedava kullandığınız bir dönem gibi görünür; oysa anapara yerinde durduğu için borç hiç azalmaz. Her ay limitin %2-3'ü kadar anapara öderseniz, geri ödeme dönemi başladığında devralacağınız bakiye küçülür ve taksit sıçraması yönetilebilir bir seviyede kalır.
Kurulum ve yıllık masrafları toplam maliyete ekleyin
Ekspertiz, ipotek tesis ve tapu masrafları kapanışta peşin ödenir; yıllık kullanım ücreti ile hesap işletim ücreti ise her yıl tekrarlar. Limitiniz kullanılmasa bile bu ücretler ödendiği için, hesaplayıcının verdiği faiz tutarına bu kalemleri eklemeden karar vermeyin.
Kapatma koşullarını sözleşmeden teyit edin
Erken kapatma tazminatı oranı, oran güncelleme sıklığı ve bankanın limiti dondurma yetkisi sözleşmede yazılıdır. Oran güncellemesinin hangi göstergeye bağlandığını ve yılda kaç kez yapılabileceğini öğrenin; değişken oranlı bir üründe toplam maliyeti belirleyen asıl kalem budur.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi ek kredi limiti normal konut kredisinden nasıl farklıdır?
Normal konut kredisinde tek seferde belirli bir tutar çeker ve vade boyunca sabit taksit ödersiniz. Ek kredi limitinde ise eviniz teminat gösterilerek bir kredi hattı açılır; ihtiyaç duyduğunuzda çeker, geri ödedikçe yeniden kullanabilirsiniz. Faiz yalnızca kullandığınız tutar üzerinden işler. Buna karşılık faiz genellikle değişkendir ve limit garanti edilmiş değildir.
Kullanabileceğim ek kredi limiti nasıl belirlenir?
Limit, evinizin değeri ile bankanın uyguladığı birleşik kredi/değer oranı tavanının çarpımından mevcut ipotek borcunuzun çıkarılmasıyla bulunur. Tavan çoğu bankada %80-85 arasındadır. Örneğin 1.000.000 TL değerinde bir evde %85 tavan uygulanıyorsa toplam borcunuz 850.000 TL'yi geçemez; mevcut krediniz 500.000 TL ise limitiniz 350.000 TL olur.
Bunu alabilmek için ipoteği kapatmam gerekiyor mu?
Hayır, mevcut konut krediniz devam ederken de ek limit açtırabilirsiniz. Banka toplam borcunuza bakar ve evin değeri üzerinden kalan boşluğu hesaplar. Ancak ilk ipotek bankanın rehin hakkı önde olduğu için, ek limit veren kurumun alacağı risk artar; bu da faiz oranının ve masrafların normal konut kredisinden yüksek olmasına yol açar.
Çekim dönemi bitince taksitim ne kadar artar?
Artış, çekim döneminde yalnızca faiz ödeyip anaparaya hiç dokunmamanızdan kaynaklanır. Çekim dönemi sonunda tüm bakiye geri ödeme vadesine bölünür; bu nedenle taksit genellikle birkaç katına çıkar. Örnekte 50.000 $ için 354,17 $ olan aylık ödeme, geri ödeme döneminde 433,91 $'a yükselir. Tutar büyüdükçe ve geri ödeme vadesi kısaldıkça fark daha da açılır.
Faiz oranı sabit mi, değişken mi?
Çoğu ek kredi limiti değişken faizlidir; oran piyasa göstergelerine bağlı olarak dönemsel biçimde güncellenir. Bu, aylık ödemenizin sabit kalmayacağı anlamına gelir. Bazı bankalar ilk yıl için sabit oranlı dönem sunar, sonrasında değişken orana geçilir. Sözleşmede oranın hangi göstergeye bağlandığını ve güncelleme sıklığını mutlaka kontrol edin.
Banka limitimi sonradan düşürebilir mi?
Evet, düşürebilir veya dondurabilir. Sözleşmelerde bankaya, evin değerinde belirgin düşüş, kredi notunda bozulma ya da piyasa koşullarında olumsuz gelişme hâlinde limiti yeniden değerlendirme yetkisi tanınır. Bu nedenle kullanmadığınız limiti kesin bir kaynak olarak planlamayın; kısa vadeli bir ödemeyi bu limite güvenerek kurmayın.