FHA Kredisi Hesaplayıcı
Evin fiyatını, peşinat oranını ve faiz oranını girin; FHA kredisinin başlangıç primini, aylık ipotek sigortasını ve vade boyunca ödeyeceğiniz toplam tutarı görün.
Bilgileriniz
Bu hesaplayıcı ne yapar?
FHA kredisi, devlet destekli bir konut kredisi programıdır ve düşük peşinatla ev almayı kolaylaştırır. Bu hesaplayıcı, böyle bir kredinin gerçek aylık yükünü ve toplam maliyetini gösterir: peşinat tutarını, krediye eklenen başlangıç primini, aylık ipotek sigortası primini ve faiziyle birlikte vade boyunca ödeyeceğiniz toplam tutarı hesaplar. Böylece yalnızca faiz oranına bakarak değil, sigorta kalemlerini de görerek karar verirsiniz.
FHA kredisinde iki ayrı ipotek sigortası kalemi vardır ve ikisi sıkça karıştırılır. Başlangıç primi, kredi tutarının belirli bir yüzdesi olarak bir kez alınır ve genellikle krediye eklenir; bu nedenle kredi tutarınız peşinattan sonra kalan tutardan daha yüksek olur. Yıllık prim ise her ay taksite eklenir ve peşinat oranınıza bağlı olarak kredinin tamamı boyunca ya da sınırlı bir süre devam eder. Hesaplayıcı bu iki kalemi ayrı ayrı gösterdiği için hangi tutarın nereden geldiğini net biçimde görürsünüz.
Peşinat oranının en kritik etkisi, aylık sigortanın ne kadar süreceğidir. Peşinat %10'un altındaysa yıllık prim kredinin tüm vadesi boyunca ödenir; %10 ve üzeri peşinatta ise prim genellikle 11 yıl sonra sona erer. Bu fark, on binlerce liralık bir maliyet farkı yaratır ve peşinatı bir miktar artırmanın en somut getirilerinden biridir. Kredi/değer oranı yüksek olduğu sürece sigorta devam eder; bu nedenle peşinatı artırmak hem faizi hem sigorta süresini aynı anda etkiler.
FHA kredisi, kredi notu ve borç-gelir oranı esnekliği sayesinde standart kredi alamayan alıcılar için önemli bir kapı açar. Ancak iki avantajı dikkatli okumak gerekir: sigorta süresi uzundur ve satıcı tarafında ek şartlar bulunabilir. Hesaplayıcı yalnızca kredi ve sigorta kalemlerini modeller; kapanış masrafları, ön ödemeli vergiler ve emanet hesabı avansı bu tutarın dışındadır.
Kullanılan formüller
Önce peşinat ve kredi tutarı, ardından başlangıç primi, yıllık prim ve aylık taksit hesaplanır.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
A |
Aylık anapara + faiz taksiti; aylık prim buna eklenir |
Kredi |
Konut fiyatından peşinat düşüldükten sonra kalan temel kredi tutarı |
i |
Aylık faiz oranı: yıllık oran ÷ 12 (örn. %6,5 için 0,065 ÷ 12 = 0,005417) |
n |
Toplam taksit sayısı: vade (yıl) × 12 |
Başlangıç primi |
Kredi tutarının yüzdesi olarak bir kez alınan ve genellikle krediye eklenen prim |
Aylık prim |
Yıllık prim oranının temel krediye uygulanıp 12'ye bölünmesiyle bulunan aylık ipotek sigortası |
Başlangıç primi finanse edildiğinde kredi tutarına eklenir ve vade boyunca faiz işler; peşin ödendiğinde kapanışta nakit olarak çıkar ve faiz yükü doğurmaz. Aylık prim, peşinat oranı %10'un altındaysa tüm vade boyunca, %10 ve üzerindeyse genellikle 11 yıl (132 ay) boyunca tahsil edilir.
Örnek: 350.000 $ ev, %3,5 peşinat
350.000 $ değerinde bir ev, %3,5 peşinat, %6,5 yıllık faiz ve 30 yıl vade varsayımıyla FHA kredisinin maliyetini hesaplayalım. Başlangıç primi %1,75 oranla krediye ekleniyor, yıllık prim oranı %0,55.
| Figure | Result |
|---|---|
| 350.000 $ | |
| %3,5 | |
| 12.250,00 $ | |
| 337.750,00 $ | |
| 5.910,63 $ | |
| 343.660,63 $ | |
| 154,80 $ | |
| 2.172,17 $ | |
| 2.326,97 $ | |
| 360 ay (30 yıl) | |
| 55.728,75 $ |
Peşinat yalnızca 12.250 $ olduğu hâlde başlangıç primi krediye eklendiği için finanse edilen tutar 343.660,63 $'a çıkıyor. Aylık toplam ödemenin 154,80 $'ı ipotek sigortasıdır ve peşinat %10'un altında kaldığı sürece bu tutar 30 yıl boyunca devam eder; toplamda 55.728,75 $ eder. Peşinatı %10'a çıkardığınızda sigorta süresi 11 yıla iner.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
FHA kredisinde maliyeti düşürmek
Peşinatı %10 sınırına taşımayı hedefleyin
Peşinat %10'un altında kaldığı sürece aylık ipotek sigortası kredinin tamamı boyunca ödenir; %10'a ulaştığınızda prim genellikle 11 yıl sonra sona erer. Örnekte aylık 154,80 $ primin 30 yıl yerine 11 yıl ödenmesi on binlerce lira tasarruf demektir. Bu eşik, FHA kredisinde en yüksek getirili tek hamledir.
Başlangıç primini peşin ödeme seçeneğini hesaplayın
Başlangıç primi finanse edildiğinde kredi tutarına eklenir ve 30 yıl boyunca faiz işler; gerçek maliyeti primin kendisinden belirgin biçimde yüksek olur. Kapanışta nakit ayırabiliyorsanız primi peşin ödemek toplam faizi düşürür. İki senaryoyu da hesaplayıp nakit akışınıza hangisinin uyduğuna karar verin.
Toplam maliyeti diğer kredi türleriyle karşılaştırın
FHA kredisinin faiz oranı çekici görünse de aylık sigorta primi toplam maliyeti yükseltir. Aynı peşinatla alabileceğiniz standart bir kredinin ipotek sigortası primini ve faizini yan yana koyun. Özellikle kredi notunuz yüksekse, sigortasız bir kredi FHA'dan daha ucuza gelebilir; karşılaştırmayı toplam ödeme üzerinden yapın.
Kapanışta gereken nakdi ayrı planlayın
Başlangıç primi krediye eklenebilir ama ekspertiz, tapu işlemleri, ön ödemeli emlak vergisi ve konut sigortası gibi kalemler kapanışta nakit olarak çıkar. Bu nedenle peşinatı son kuruşuna kadar kullanmayın; kapanış masrafları için peşinattan ayrı bir bütçe bırakın.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
FHA kredisinde ipotek sigortası ne kadar sürer?
Peşinat oranı %10'un altındaysa aylık prim kredinin tüm vadesi boyunca, yani 30 yıllık bir kredide 360 ay ödenir. Peşinat %10 veya üzerindeyse prim genellikle 11 yıl (132 ay) sonra sona erer. Bu nedenle peşinat oranı, FHA kredisinin toplam maliyetini belirleyen en önemli değişkendir.
Başlangıç primi nedir ve neden krediye ekleniyor?
Başlangıç primi, kredi tutarının belirli bir yüzdesi olarak bir kez alınan sigorta primidir. Çoğu alıcı bu tutarı kapanışta nakit ödemek yerine krediye ekletir; bu nedenle finanse edilen kredi tutarı, ev fiyatından peşinat düşüldükten sonra kalan tutardan yüksek olur. Eklenen prim vade boyunca faiz işlettiği için gerçek maliyeti göründüğünden fazladır.
FHA kredisinin avantajı nedir?
En büyük avantajı düşük peşinatla ve daha esnek kredi notu koşullarıyla ev almayı mümkün kılmasıdır. Kredi notu sınırın altında olan veya borç-gelir oranı yüksek alıcılar için onay şansı belirgin biçimde yüksektir. Ayrıca peşinatın bir kısmı hediye veya aile desteğiyle karşılanabilir; bu da nakdi sınırlı olan ilk ev alıcıları için önemli bir kolaylıktır.
Aylık ödemem neden hesaplayıcıdaki tutardan farklı çıkabilir?
Hesaplayıcı anapara, faiz ve ipotek sigortası primini modeller. Gerçek ödemenize emlak vergisi, konut sigortası, DASK benzeri zorunlu sigortalar ve varsa aidat da eklenir; bunlar emanet hesabı üzerinden her ay taksitinize yansır. Ayrıca başlangıç priminin peşin mi finanse mi edildiği ve oran güncellemeleri tutarı değiştirir.
Sigortayı sonradan kaldırmanın bir yolu var mı?
FHA kredisinde aylık prim, kredi/değer oranı belirli bir eşiğin altına inse bile genellikle kendiliğinden kalkmaz; süre kuralı peşinat oranına bağlıdır. Sigortadan tamamen kurtulmanın en yaygın yolu, yeterli öz sermaye biriktiğinde krediyi standart bir krediyle yeniden finanse etmektir. Bunun için kalan bakiyenin ev değerine oranının bankanın istediği sınırın altına inmesi gerekir.
Peşinatı sonradan artırabilir miyim?
Kredi onaylandıktan sonra peşinat oranını değiştirmek mümkün değildir; oran başvuru anında belirlenir ve sigorta süresi buna göre sabitlenir. Ancak kapanıştan önce peşinatı artıracak ek nakit bulursanız krediyi yeniden yapılandırabilirsiniz. Kapanıştan sonra ise kalan bakiyeyi azaltmak için ek ödeme yapmak sigorta süresini doğrudan değiştirmez.