Değişken Faizli Konut Kredisi Hesaplama
Sabit dönem bittiğinde taksitinize ne olduğunu görün: ilk ayar, faizin çıkabileceği en yüksek seviye ve bunun size aylık maliyeti.
Bilgileriniz
Değişken faizli kredi gerçekte ne vaat ediyor
Değişken faizli kredi, kesinliği düşük başlangıç faiziyle takas eder. Sabit dönem için bir indirim alırsınız; karşılığında faizin sonrasında hareket edeceğini kabul edersiniz. Bu takasın iyi olup olmadığı neredeyse tamamen iki şeye bağlıdır: krediyi gerçekte ne kadar süre taşıyacağınız ve en kötü senaryonun ne kadar kötü olduğu.
Mekaniği anlamakta fayda var çünkü tanıtım bunu gizliyor. 5/1 ARM beş yıl sabit kalır, sonra yılda bir ayarlanır. Yeni faiz, endeks artı bankanın marjıdır; ancak tavanların izin verdiğinden fazla hareket edemez. Buradaki rakamlarla — 300.000 dolar, yüzde 6 başlangıç, yüzde 4,5 endeks ve yüzde 2,75 marj — tam endeksli faiz yüzde 7,25 olur ve taksit ilk ayarda 1.798,65 dolardan 2.017,81 dolara çıkar. Bu, ayda 219 dolarlık ve bir anda gelen bir artıştır.
Tavan yapısı hasarı sınırlayan şeydir. İlk ayar tavanı ilk hareketi, dönemsel tavan sonraki her hareketi, ömür boyu tavan ise mutlak üst sınırı belirler — burada yüzde 11, yani yüzde 6 başlangıç artı 5 puanlık ömür boyu tavan. Her ayar aleyhinize gelişseydi taksit 2.717,83 dolara ulaşırdı. Bu, başladığınız rakamın yüzde 51 üzerindedir — hem de manşet faizi cazip görünen bir kredide.
Vade asla değişmez ve insanların en sık yanıldığı nokta burasıdır. Faiz artışı krediyi uzatmaz; taksiti büyütür, böylece kredi yine aynı tarihte biter. Bunu açıkça söylemek gerekir çünkü küçük görünen bir tavan taksiti çok ileri taşıyabilir. Bir ARM'ı dürüstçe değerlendirmenin yolu, cazip başlangıç taksitini değil, tavan taksitini karşılayıp karşılayamayacağınızı sormaktır.
Hesap nasıl yapılıyor
Kredi ay ay simüle edilir. Her ayar noktasında faiz tavan kuralları çerçevesinde hareket eder ve taksit kalan bakiye ile kalan vade üzerinden yeniden hesaplanır.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Endeks |
Kredinin takip ettiği gösterge faiz |
Marj |
Bankanın sabit ek payı; sözleşmede belirlenir ve hiç değişmez |
İlk ayar tavanı |
Faizin ilk ayarda çıkabileceği en fazla miktar |
Dönemsel tavan |
Sonraki her ayarda çıkabileceği en fazla miktar |
Ömür boyu tavan |
Başlangıç faizinin üzerine çıkabileceği mutlak sınır |
İki senaryo gösterilir. Birincisi sizin endeks varsayımınızı kullanıp tavanları uygular. İkincisi her ayarı tavanların izin verdiği ölçüde yukarı zorlar; çünkü endeks bir tahmindir, tavan ise sözleşmedir.
Örnek: 300.000 dolar, yüzde 6 ile 5/1 ARM
Endeks yüzde 4,5, marj yüzde 2,75, 2 puanlık tavanlar ve 5 puanlık ömür boyu tavan.
| Figure | Result |
|---|---|
| 1.798,65 $ | |
| %7,25 | |
| %7,25 | |
| 2.017,81 $ | |
| 219,16 $ | |
| %11,00 | |
| 2.717,83 $ | |
| 919,18 $ (%51) | |
| 413.262,05 $ | |
| 65.747,48 $ |
Beş yıl boyunca faizden kazanıp sonrasında ayda 219 dolar fazla ödüyorsunuz. Endeks daha da yükselir ve tavanlar faizin yüzde 11'e çıkmasına izin verirse taksit 2.717,83 dolar olur — başlangıcın yüzde 51 üzerinde. Bir ARM'ın size uygun olup olmadığını belirleyen soru, 1.798 doları karşılayıp karşılayamayacağınız değil, 2.718 doları karşılayıp karşılayamayacağınızdır.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Değişken faizli kredinin size uygun olup olmadığını anlamak
Cazip taksite değil, tavana göre plan yapın
Başlangıç faizi tasarım gereği geçicidir. Kararı vermesi gereken rakam, ömür boyu tavandaki taksittir — burada 1.798,65 dolara karşı 2.717,83 dolar. Tavan taksiti karşılanamayacaksa o kredi bir ipotek değil, faiz üzerine verilmiş bir bahistir.
Krediyi ne kadar taşıyacağınız konusunda dürüst olun
ARM'ın indirimi yalnızca sabit dönem boyunca gerçektir. Beş yıl içinde kesinlikle satacak veya yeniden finanse edecekseniz 5/1 ARM çoğu zaman en ucuz borçlanmadır. Sabit dönemi aşma ihtimaliniz gerçekse, hiç kullanmayacağınız bir indirim için risk almış olursunuz.
Hangi endeksi takip ettiğini ve nasıl yayınlandığını sorun
Marj sonsuza kadar sabittir ama endeks hareket eder. Oynak bir endeksi takip eden kredi, yumuşak bir ortalamayı takip edenden daha sert ayarlanır. Hangi endeks, nerede yayınlanıyor ve son yirmi yıldaki en yüksek değeri neydi — bunları sorun.
İndirimi sabit faizli krediyle dürüstçe karşılaştırın
Yüzde 6'lık 5/1 ARM, yüzde 6,5'lik 30 yıl sabit krediye karşı yaklaşık yarım puan kazandırır. 300.000 dolarda beş yılda bu yaklaşık 8.000 dolar eder — az değil ama hayat değiştirmez. Bunu ayda 919 dolarlık olası kayıpla tartın.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
5/1 ARM ne demek?
Beş yıl sabit, sonra yılda bir ayarlanır. Eğik çizgiden önceki sayı sabit dönemin yılını, sonraki sayı faizin kaç yılda bir ayarlandığını gösterir. Yani 7/1 ARM yedi yıl sabittir ve sonrasında yıllık ayarlanır; 5/6 ARM ise altı ayda bir ayarlanır.
Taksitim ne kadar artabilir?
Tavan yapısına bağlıdır. Buradaki örnekte ilk ayar 219 dolar ekliyor ve mutlak en kötü durum başlangıç taksitinin 919 dolar üzeridir. Ömür boyu tavan faizi sınırlar; ancak taksit artışı yüzde olarak faiz artışından daha büyüktür çünkü kalan bakiyenin tamamı kalan vadede geri ödenir.
Tam endeksli faiz nedir?
Endeks artı bankanın marjıdır. Kredi bugün ayarlansaydı faiziniz bu olurdu. Bu sayfadaki rakamlarla endeks yüzde 4,5 ve marj yüzde 2,75 olduğundan tam endeksli faiz yüzde 7,25'tir. Mevcut faizinizle karşılaştırmanız gereken rakam budur.
ARM faizi düşebilir mi?
Evet, genellikle her iki yönde de aynı tavan kadar hareket edebilir. Düşen bir endeks faizi hemen değil, her ayarda kademeli olarak aşağı çeker. Bu hesaplayıcı bunu modelliyor: endeks varsayımınız başlangıç faizinin altındaysa faiz aynı tavanlarla aşağı iner.
Şu anda ARM mantıklı mı?
Bir tahmine değil, vadenize ve tavan taksitine toleransınıza bağlıdır. Sabit dönem bitmeden kesinlikle taşınacak veya yeniden finanse edecek biri için ya da tavan taksitini rahatça karşılayabilen biri için ARM uygundur. İkisi de geçerli değilse sabit faizli kredi, indirimin nadiren telafi ettiği bir kesinlik satın alır.