İpotek Yeniden Yapılandırma Hesaplama
Toplu ödeme sonrası iki yol var: taksiti düşürmek ya da aynı bırakıp erken bitirmek. İkisinin maliyetini ve ücretin kaç ayda geri döndüğünü görün.
Bilgileriniz
Yeniden yapılandırma bir iyileştirme değil, bir tercih
Yeniden yapılandırma tek bir şey yapar: kredi yine aynı tarihte bitsin diye taksitinizi yeniden hesaplar. Toplu bir ödeme yaparsınız, bakiye düşer ve banka küçülen bakiyeyi kalan aylara yayar. Taksit düşer. Vade değişmez, faiz değişmez.
Bunu net anlamakta fayda var, çünkü yeniden yapılandırma çoğu zaman bedava para gibi anlatılır. Değildir. 280.000 dolarlık bakiyeden 50.000 dolar ödemek taksiti 1.890 dolardan 1.552,98 dolara indirir — ayda 337 dolar, ki bu gerçek bir rahatlamadır. Ama aynı 50.000 doları ödeyip taksiti 1.890 dolarda bırakabilirdiniz; o zaman kredi 101 ay önce biter ve 51.185 dolar yerine 89.663 dolar faiz tasarrufu sağlardınız.
Yani takas nettir: yeniden yapılandırma size ayda 337 dolar kazandırır ve ödemeyi aynı bırakmaya kıyasla 38.478 dolar faize mal olur. Bunun iyi bir değişim olup olmadığı tamamen aylık nakde ihtiyacınız olup olmadığına bağlıdır. Yoksa, ödemeyi aynı bırakmak açık ara daha iyidir.
Ücret ise tali bir konudur. Yeniden yapılandırma genellikle birkaç yüz dolara mal olur ve ayda 337 dolarlık düşüş karşısında ilk ayda kendini karşılar. Ücret hiçbir zaman yeniden yapılandırmayı reddetme sebebi değildir — taksiti düşürerek vazgeçtiğiniz faizdir.
Karşılaştırma nasıl hesaplanıyor
Kalan vade; bakiye, faiz ve taksitten türetilir, sorulmaz — çünkü bu üç rakam vadeyi zaten belirler. İki yol da indirilmiş bakiyeden yürütülür.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Bakiye |
Toplu ödeme öncesi bugünkü borcunuz |
i |
Aylık faiz: yıllık oranın 12'ye bölümü |
n |
Bakiye, faiz ve taksitten türetilen kalan ay sayısı |
P |
Toplu ödeme sonrası kalan bakiye |
Ödemeyi aynı bırakmak vadeyi kısaltır; yeniden yapılandırma taksiti düşürüp vadeyi olduğu gibi bırakır. İki yol aynı kredi üzerinde karşılaştırılır, dolayısıyla aralarındaki fark tam olarak bu tercihin değeridir.
Örnek: 280.000 dolar bakiye, 50.000 dolar toplu ödeme
Yüzde 6,5 faiz, ayda 1.890 dolar taksit ve 300 ay kalan vade.
| Figure | Result |
|---|---|
| 280.000,00 $ | |
| 50.000,00 $ | |
| 230.000,00 $ | |
| 1.890,00 $ | |
| 1.552,98 $ | |
| 337,02 $ (%17,8) | |
| 51.184,77 $ | |
| 89.662,84 $ | |
| 89.412,84 $ | |
| 101 ay | |
| 1 ay |
İki yol da aynı 50.000 dolarla başlıyor. Yeniden yapılandırma bunu önümüzdeki 25 yıl boyunca ayda 337 dolara çeviriyor. Ödemeyi aynı bırakmak ise 101 ay daha az taksit ve 38.478 dolar daha fazla faiz tasarrufu demek. Ücret her iki durumda da önemsiz — bir ayda kendini karşılıyor. Gerçekte seçtiğiniz şey nakit akışı ile toplam maliyet arasında.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Yeniden yapılandırma mı, ek ödeme mi?
Sadece aylık nakde ihtiyacınız varsa yapın
Yeniden yapılandırmanın tüm faydası düşen taksittir. Bütçeniz rahatsa ihtiyacınız olmayan bir rahatlama için 38.478 dolar ödüyorsunuz. Nakit akışı gerçekten sıkışıksa bu rahatlama her kuruşuna değer — ama bu varsayılan değil, bilinçli bir tercih olmalı.
Toplu ödemenin geri dönüşü yok
Para girdikten sonra içeride kalır. Yeniden yapılandırma ona karşı bir kredi limiti açmaz ve sonradan alınacak bir ek kredi faiz ve masraf demektir. Önümüzdeki birkaç yıl içinde o paraya ihtiyaç duyma ihtimaliniz varsa, erişilebilir tutan bir yapı daha uygundur.
Refinansmanla karşılaştırın
Yeniden yapılandırma faizinizi korur; refinansman faizi değiştirir ve genellikle kapatma maliyeti ekler. Borçlandığınızdan bu yana faizler düştüyse refinansman ikisini de yenebilir. Faizler yükseldiyse yeniden yapılandırma, faizinizden vazgeçmeden taksiti düşürmenin tek yoludur.
Bankanızın bunu sunup sunmadığını sorun
Her kredi yeniden yapılandırılamaz ve bazı bankalar diğerlerinden belirgin şekilde daha fazla ücret alır. Ayrıca toplu ödemenin, gelecek taksitlere mahsup edilmek yerine gerçekten anaparadan düşülmesi gerekir.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İpotek yeniden yapılandırma nedir?
Anaparaya toplu bir ödeme yapıp bankanın taksitinizi, kredi yine aynı tarihte bitecek şekilde yeniden hesaplamasıdır. 300 ay kalan 280.000 dolarlık bakiyede 50.000 dolar ödeyip yeniden yapılandırmak taksiti 1.890 dolardan 1.552,98 dolara indirir. Faiz ve vade değişmez.
Taksiti mi düşürmeliyim, ek ödeme mi yapmalıyım?
Aylık taksitin düşmesine ihtiyacınız varsa yeniden yapılandırın. Yoksa aynı tutarı ödemeye devam edin. Bu sayfadaki örnekte yeniden yapılandırma 51.185 dolar faiz tasarrufu sağlarken ödemeyi aynı bırakmak 89.663 dolar sağlıyor — aradaki 38.478 dolar, düşen taksitin size maliyetidir.
Yeniden yapılandırma ne kadar tutar?
Genellikle birkaç yüz dolar. Ayda 337 dolarlık düşüş karşısında ilk ayda kendini karşılar, dolayısıyla ücret neredeyse hiçbir zaman belirleyici etken değildir. Bazı bankalar hiç ücret almaz.
Yeniden yapılandırma kredi notumu bozar mı?
Hayır. Yeni bir kredi olmadığı için kredi sorgusu ve yeni hesap oluşmaz. Bakiyenin daha hızlı düşmesi zamanla kredi/değer oranınızı iyileştirir; bu da ileride refinansman veya ek kredi başvurusunda işinize yarar.
Birden fazla kez yapabilir miyim?
Banka izin veriyorsa genellikle evet, ancak her işlem kendi ücretini taşır ve bazı bankalar sıklığı sınırlar. Yıllar içinde birkaç toplu ödeme yapmayı planlıyorsanız, ilkini yapmadan önce kuralları sorun.