İkinci İpotek Kredisi Hesaplama
Sabit faizli ikinci ipoteğin aylık maliyetini, öz kaynağınıza karşı ne kadar borç alabileceğinizi ve borcu kartta bırakmaya kıyasla ne kazandırdığını görün.
Bilgileriniz
Öz kaynağınıza karşı sabit faizli kredi
İkinci ipotek, tek seferde alınan toplu bir tutar, sabit bir faiz, sabit bir vade ve hiç değişmeyen bir taksittir. Bu son özellik onu HELOC'tan ayırır; HELOC değişken faizli, döner bir kredi limitidir. İhtiyacınız olan tutar belirliyse ve taksitin öngörülebilir olmasını istiyorsanız, sabit faizli kredi daha basit araçtır.
Ne kadar borç alabileceğiniz toplam kredi/değer oranıyla belirlenir. Bankalar mevcut ipoteğinizi yeni krediye ekler ve toplamı genellikle değerin yüzde 80 veya 85'iyle sınırlar. 500.000 dolarlık bir evde 250.000 dolar ipotek ve yüzde 85 sınırıyla tavan 425.000 dolar olur; yani 175.000 dolar kullanılabilir. Bunun 60.000 dolarını almak toplam kredi/değer oranınızı yüzde 62'ye çıkarır.
60.000 doların yüzde 8,5 ile 15 yıldaki taksiti 590,84 dolardır. Aynı bakiye yüzde 22 faizli bir kredi kartında kalsa ve tipik yüzde 2,5 asgari ödeme yapılsa, kapanması 57 yılı aşar ve 163.069 dolar faiz tutar. Öz kaynak kredisinin maliyeti 46.352 dolardır. Aradaki 116.717 dolarlık fark, pahalı borcu konut üzerinden kapatmanın en güçlü argümanıdır.
Ama bu bedava bir argüman değildir, çünkü teminat değişir. Kredi kartı borcu teminatsızdır; ödeyemezseniz sonuç kötü kredi notu ve icra aramalarıdır. İkinci ipotek evinizle teminatlидır; başarısızlığın sonucu evi kaybetmektir. Teminatsız borcu teminatlı borca çevirmek maliyeti düşürür, riski yükseltir ve bu takas düşük bir aylık rakama tepki olarak değil, bilinçli olarak yapılmayı hak eder.
Kredi ve sınırları nasıl hesaplanıyor
Borçlanma tavanı toplam kredi/değer oranından gelir. Taksit, gerçekte borç alınan tutara standart amortisman formülü uygulanarak bulunur.
| Symbol | Meaning |
|---|---|
Değer |
Evin ekspertiz değeri |
Azami kredi/değer |
Bankanın ev üzerinden toplam borçlanmaya koyduğu sınır |
İpotek |
İlk ipotekte hâlâ borçlu olunan tutar |
P |
İkinci ipotekte borç alınan tutar |
i |
Aylık faiz: yıllık oranın 12'ye bölümü |
Kredi kartı karşılaştırması, bakiyenin yüzdesi ve sabit bir taban tutardan oluşan tipik asgari ödemeyi modeller. Kart borçlarının bu kadar uzun sürmesinin sebebi bu yapıdır: bakiye düştükçe ödeme de düşer, dolayısıyla anapara neredeyse hiç azalmaz.
Örnek: 500.000 dolarlık ev, 60.000 dolar borçlanma
250.000 dolar ilk ipotek, yüzde 85 toplam sınır, yüzde 8,5 ile 15 yıl ve yüzde 2 kapatma maliyeti.
| Figure | Result |
|---|---|
| 425.000,00 $ | |
| 250.000,00 $ | |
| 175.000,00 $ | |
| 60.000,00 $ | |
| %62,00 | |
| 590,84 $ | |
| 46.351,87 $ | |
| 1.200,00 $ | |
| 47.551,87 $ | |
| 163.068,87 $ | |
| 685 ay | |
| 116.717,00 $ |
Borcu birleştirmek 116.717 dolar faiz kazandırıyor ve borcu 57 yıl yerine 15 yılda bitiriyor. Bu gerçek ve büyük bir fark. Bedeli, evinizin artık bu borcu teminat altına almasıdır — ki bu ancak taksit rahatça karşılanabiliyorsa, sadece karttan düşük olduğu için değil, kabul edilmeye değerdir.
Sonuçlar tahminidir. Masraflar, vergiler ve yuvarlama nedeniyle bankanızın tutarları farklı olabilir.
Evi kaybetmeden öz kaynaktan borçlanmak
Aylık taksiti değil toplam maliyeti karşılaştırın
Kart bakiyesini 15 yıllık bir krediye taşımak aylık rakamı düşürür ama vadeyi uzatıp kartları kullanmaya devam ederseniz toplamda daha pahalıya gelebilir. Önemli olan karşılaştırma ödenen toplam faizdir ve hesaplayıcı ikisini de gösterir.
Kartları kapatın ya da en azından kullanmayı bırakın
Birleştirmenin başarısız olmasının en yaygın yolu, kartların yeniden kullanılması ve borçlunun hem krediyi hem bakiyeyi taşımasıdır. Birleştirdiyseniz kapattığınız kartları kapalı sayın. Aksi hâlde sorunu çözmediniz, ikiye katlayıp eve teminat verdiniz.
Kapatma maliyetlerinin ne eklediğine bakın
İkinci ipotekler kapatma maliyeti taşır; genellikle borç alınan tutarın yüzde 2 ila 5'i. 60.000 dolarda yüzde 2, 1.200 dolar eder; 116.717 dolar faiz tasarrufunun yanında küçüktür — ama daha küçük bir tutarı kısa vadede borç alıyorsanız önem kazanır.
HELOC'un size daha uygun olup olmadığını sorun
Paraya kademeli ihtiyaç duyuyorsanız veya hızlı geri ödeyecekseniz, HELOC'un döner yapısı daha az maliyetlidir çünkü yalnızca kullandığınız kadarına faiz ödersiniz. Sabit faizli kredi, yıllara yayarak geri ödeyeceğiniz tek ve bilinen bir harcama için daha uygundur; taksiti artamaz.
Sonuçları gönder
Sonuçlarınızı e-posta ile gönderiyoruz. İstediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İkinci ipotekle ne kadar borç alabilirim?
Evin değerine, ilk ipotekte kalan borca ve bankanın toplam sınırına bağlıdır. 500.000 dolarlık evde 250.000 dolar ipotek ve yüzde 85 sınırıyla tavan 425.000 dolar, dolayısıyla 175.000 dolar kullanılabilir. Birçok banka yüzde 80 sınırı koyar; o durumda bu 150.000 dolara iner.
İkinci ipotek mi, HELOC mu daha iyi?
Sabit faizli kredi, yıllara yayarak geri ödeyeceğiniz tek ve bilinen bir harcama için uygundur çünkü faiz ve taksit değişemez. HELOC ise kademeli çekeceğiniz borçlanma için uygundur çünkü yalnızca kullandığınız kadarına faiz ödersiniz. Öngörülebilirlik esneklikten önemliyse sabit faizli kredi daha güvenli araçtır.
Kredi kartı borcumu ikinci ipotekle kapatmalı mıyım?
Çok kazandırabilir: bu sayfadaki örnekte 116.717 dolar faiz ve 42 yıl. Ama teminatsız borcu evinizle teminatlı borca çevirir; yani başarısızlık artık evi riske atar. Bunu ancak yeni taksit rahatça karşılanabiliyorsa ve kartları yeniden doldurmayacaksanız yapın.
İkinci ipotek faizi vergiden düşülebilir mi?
Türkiye'de konut kredisi faizlerinin vergi matrahından indirilmesi, kredinin hangi amaçla kullanıldığına ve gayrimenkulün niteliğine göre değişir; tüketici borcu için genellikle mümkün değildir. Kendi durumunuz için mali müşavirinize danışın.
İkinci ipoteği ödeyemezsem ne olur?
Kredi evinizle teminatlıdır; yani temerrüt, ilk ipotekte olduğu gibi haciz sürecine yol açabilir. Kredi kartı borcundan temel farkı budur ve bu kararın aylık taksit karşılaştırmasından daha fazla özen hak etmesinin sebebi de budur.